Cese de actividad de una vivienda turística: cómo se hace

Hay guías para abrir. Para el informe de compatibilidad urbanística, para la declaración responsable, para el número de registro, para la placa. Para cerrar no hay casi nada, y eso explica bastante de lo que pasa después.

El guion habitual del cierre es corto: se deja de aceptar reservas, se borra el anuncio de la plataforma y se da por hecho que el asunto ha terminado. No ha terminado. La vivienda sigue inscrita en el registro turístico de su comunidad, el arrendador sigue dado de alta en la plataforma del Ministerio del Interior, y en algunos casos la vivienda sigue en el censo de empresarios de Hacienda. Todo eso figura a nombre de alguien, y sigue figurando meses o años después de la última noche vendida.

La factura de ese silencio no llega en forma de carta amable. Llega como un procedimiento de baja de oficio que arranca la administración por su cuenta, como un acta de inspección contra quien consta en el registro, o como una multa por un parte que nunca se envió y cuyo plazo de prescripción, en algunas normas autonómicas, ni siquiera había empezado a correr.

Qué es el cese de actividad y qué norma lo regula

No existe una norma estatal del cese. La figura vive en la ley de turismo de cada comunidad y en su reglamento de alojamiento, porque la habilitación para operar es autonómica y el registro donde consta la vivienda también.

El nombre es siempre alguna variante de lo mismo: cese de la actividad, y su efecto registral es la baja de la inscripción. En Galicia el artículo 41.3 del Decreto 12/2017 agrupa el cese con las modificaciones de la declaración responsable inicial y resuelve que unas y otros “requerirán de su comunicación” al área provincial de la Agencia Turismo de Galicia¹. Cuidado al buscarlo: los artículos 37 y 38, que es donde casi todo el mundo aterriza, regulan los apartamentos y las viviendas turísticas, que son establecimientos y otra figura distinta. En la Comunitat Valenciana, el artículo 78.3.a) de la Ley 15/2018 abre la lista de motivos de baja con la “declaración del cese de la actividad, por quién figure como titular en el Registro”².

Esa última coma importa. Quien declara el cese es el titular de la actividad, no el propietario del inmueble si son personas distintas, y no la gestora que llevaba los anuncios. Si una empresa explotaba la vivienda por cuenta del dueño y esa relación se acaba, lo que hay no es un cese sino un cambio de titularidad, que se tramita de otra manera y con otras consecuencias; el recorrido completo está en la guía del cambio de titularidad de una vivienda turística.

Dos ideas que conviene tener claras antes de seguir:

• El cese no se presume. Ninguna administración deduce de tu inactividad que has cerrado. Lo hace, y con consecuencias peores, solo cuando se lo tropieza en una inspección.
• La baja registral no arrastra a las demás. El registro turístico, la plataforma del Ministerio y el censo de Hacienda son tres registros de tres administraciones distintas, y cada uno tiene su propia baja.

Quién comunica la baja registral y en qué plazo

Aquí manda la norma de tu comunidad, y los dos regímenes de abajo son las dos formas que adopta en casi todo el mapa: la comunicación con plazo tasado y la declaración responsable sin plazo.

El caso valenciano tiene una peculiaridad que merece leerse literal, porque el cese entra por la puerta de las modificaciones esenciales y no por una ventanilla propia:

“2. La persona titular de una empresa de alojamiento turístico, o que ejerza una actividad o preste el servicio de alojamiento turístico, deberá poner en conocimiento del servicio territorial de turismo competente cualquier modificación esencial que afecte a su actividad mediante la presentación de la correspondiente declaración responsable, incluyendo los ceses de actividad y los cambios de titularidad en la prestación del servicio de alojamiento turístico.

En caso de establecimientos hoteleros, podrán comunicar los ceses temporales de la actividad dentro de su periodo de funcionamiento.”

Un aviso antes de seguir, por si vas a comprobarlo: el texto consolidado que publica el DOGV todavía advierte de que está en proceso de actualización y muestra la redacción de diciembre de 2024, que dice algo distinto. La vigente es la que introdujo la Ley 5/2026 en el DOGV de 10 de agosto de 2026.

Fíjate en el segundo párrafo, porque dice algo por omisión: el cese temporal está previsto para los establecimientos hoteleros y no para las viviendas de uso turístico. Una vivienda no tiene, en esa norma, una casilla de “cerrado por temporada”.

Qué documento se presenta y qué tasa se paga

El documento es siempre una comunicación o una declaración responsable, nunca una solicitud que la administración tenga que autorizar. Esa diferencia jurídica se nota en la práctica: no esperas resolución, la baja se anota y se acabó.

Y en estos dos regímenes no cuesta dinero. El artículo 41.1 gallego sí condiciona la declaración de inicio al pago de las tasas correspondientes, y el 41.3, que es por donde entra el cese, no dice nada equivalente; el 29.2 valenciano tampoco. Comprueba la tasa en el trámite de tu comunidad antes de darlo por gratis, porque la misma ficha suele cubrir alta, modificación y cese, y la tasa que figura en ella puede ser solo la del alta.

Un detalle operativo que ahorra un viaje: guarda el justificante de presentación con su fecha y su número de registro de entrada. Es el documento con el que se demuestra, dos años después, desde qué día la actividad ya no era tuya.

Baja de oficio: los diez motivos del registro valenciano

La otra mitad del cese es la que no eliges tú. El artículo 78.3 de la Ley 15/2018 cierra en diez letras los supuestos en que la Comunitat Valenciana da de baja una inscripción, y leídos en orden son un mapa bastante exacto de cómo se pierde el registro sin quererlo²:

1. Declaración del cese por quien figure como titular. Es el único voluntario de la lista.
2. Inexactitud, falsedad u omisión esencial en cualquier dato o documento de la comunicación o declaración responsable.
3. Modificación o desaparición de las circunstancias y requisitos que dieron lugar a la inscripción.
4. No haber iniciado la actividad transcurridos dos meses desde la declaración responsable preceptiva.
5. Certificación firme de que faltaban las autorizaciones o licencias exigibles.
6. Cese constatado por la inspección de turismo durante más de un año.
7. No haber comunicado la referencia catastral del inmueble antes del 31 de diciembre de 2024, en viviendas de uso turístico.
8. No presentar la declaración responsable de renovación al vencer los cinco años de validez de la inscripción.
9. Certificación municipal firme de un expediente de restauración de la legalidad urbanística que ordene el cese.
10. Destinar el alojamiento, en el periodo declarado como turístico, al arrendamiento como vivienda o de temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El apartado 4 del mismo artículo reparte el procedimiento con una lógica que conviene entender: las letras b), c), d), e), g), i) y j) exigen expediente con trámite de audiencia, y se puede prescindir de la audiencia en la letra a), en la h) previa notificación del vencimiento, y en la f) solo cuando el informe de inspección recoja la voluntad del titular y del propietario de no seguir inscritos.

Traducido: la baja voluntaria es rápida porque la pides tú; la involuntaria te da audiencia porque no la has pedido. Y hay dos que llegan casi sin ruido, la del no inicio en dos meses y la de la renovación vencida.

Galicia resuelve la misma pieza de otra forma, y con un añadido que duele:

“Para el caso de que no se comunique el cese de la actividad se procederá a la baja de oficio y la correspondiente cancelación de la inscripción en el REAT de los apartamentos y viviendas turísticas, tras la instrucción del oportuno procedimiento por el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique el establecimiento, en el que se dará audiencia a las personas interesadas. En este caso podrá incoarse el correspondiente expediente sancionador.”

“Podrá incoarse el correspondiente expediente sancionador” es la frase entera del asunto. El resultado registral de comunicar el cese y de no comunicarlo es el mismo, la inscripción se cancela; lo que cambia es que en el segundo caso la administración llega con un procedimiento abierto y con la puerta de la sanción abierta también. Cerrar bien no es burocracia, es la diferencia entre una anotación y un expediente.

Los dos modelos, el gallego y el valenciano, son las dos formas que adopta esto en el resto del mapa: registros que cancelan por inactividad constatada y registros que cancelan por cese no comunicado. Cuál de las dos aplica en tu comunidad está en su decreto de alojamiento, y el listado de qué registro lleva cada una está en la guía de licencias turísticas por comunidades.

Cerrar una temporada no es cesar la actividad

Este es el error más común y el más caro, porque se comete con la mejor intención: quien cierra en octubre para reabrir en junio suele pensar que dar de baja y volver a dar de alta es más limpio. Casi nunca lo es.

Dar de baja la inscripción y volver a inscribir la vivienda significa entrar por el régimen vigente en el momento de la nueva alta, no por el que te habilitó la primera vez. En la Comunitat Valenciana eso implica un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable y actualizado, el mismo que exige la renovación a los cinco años, y ese informe depende de la ordenación urbanística vigente en tu municipio, que puede haber cambiado desde que te inscribiste³. Una baja voluntaria en una zona saturada puede ser una puerta que se cierra por dentro.

La cara opuesta es igual de real. Si dejas la inscripción viva y la vivienda parada, en la Comunitat Valenciana corre el reloj de la letra f): cese constatado por la inspección durante más de un año. Un cierre estacional no lo dispara, porque lo que cuenta es un año entero sin actividad: el riesgo aparece cuando la vivienda pasa una temporada alta parada, no cuando cierra el invierno.

Entre las dos opciones hay una tercera que casi nadie usa: preguntar por escrito al servicio territorial o al área provincial cómo se documenta una parada larga en tu comunidad. La respuesta llega por registro y sirve de prueba, que es más de lo que dará cualquier foro.

La baja en SES.HOSPEDAJES es un trámite aparte

Aquí es donde el cese se rompe con más frecuencia, porque la baja registral autonómica y la baja en la plataforma del Ministerio del Interior son dos actos ante dos administraciones distintas y ninguna avisa a la otra.

La guía visual de la plataforma del Ministerio⁴ documenta dos bajas diferentes, y elegir la que no toca deja la mitad del trabajo hecho:

• Baja de establecimiento (apartado 4 de la guía). Retira un alojamiento concreto. Es la que corresponde cuando cierras una vivienda y sigues explotando otras.
• Baja de entidad (apartado 3). Retira al arrendador de la plataforma. Es la que corresponde cuando dejas la actividad de hospedaje por completo.

Ninguna de las dos es automática y ninguna se deduce de que hayas parado de enviar partes. Un arrendador puede pasar años sin comunicar una sola estancia y seguir figurando en la plataforma con su código de arrendador, sus establecimientos y sus credenciales de servicio web activas.

El Real Decreto 933/2021 regula el alta con detalle y no fija plazo para la baja: su artículo 6 ordena comunicar los datos del arrendador y del establecimiento con carácter previo al inicio de la actividad, dentro de los diez días siguientes a completar los trámites administrativos exigibles, y añade que “la modificación de cualquiera de los datos señalados dará lugar a la obligación de una nueva comunicación”⁵. Nada de eso te da una fecha límite para cerrar la ficha, y precisamente por eso conviene tratarla como parte del cese y no como un pendiente sin dueño.

Si operas en Cataluña o en el País Vasco, la comunicación de viajeros nunca fue por SES: la baja va a los sistemas propios de los Mossos d’Esquadra o de la Ertzaintza, con los trámites que describe la guía de los sistemas autonómicos de registro de viajeros.

El registro de viajeros te sobrevive tres años

Esta es la obligación que más gente da por cerrada al cerrar, y es la única con un plazo tasado que se cuenta desde después.

El artículo 5 del Real Decreto 933/2021 te obliga a llevar un registro informático con los datos del anexo I de cada huésped, y su apartado 3 fija la conservación en tres años “a contar desde la finalización del servicio o prestación contratada”⁵. El punto de partida no es el cese, ni el cierre de la actividad, ni la baja registral: es el final de cada estancia, una por una.

De ahí sale la consecuencia práctica que casi nadie calcula:

• Si tu última salida de huéspedes fue el 30 de septiembre de 2026, el registro de esa estancia se guarda hasta el 30 de septiembre de 2029.
• Cada estancia lleva su propio vencimiento, así que el archivo no caduca de golpe: se va vaciando por los bordes.
• Durante todo ese tiempo sigues siendo responsable del tratamiento de esos datos, con las obligaciones de RGPD que eso arrastra, y con la de borrarlos cuando el plazo expire. El reparto de papeles está en la guía de obligaciones de RGPD al registrar viajeros.

Es decir: has cerrado el negocio y sigues custodiando datos personales de terceros durante tres años, con la obligación de tenerlos disponibles si te los reclaman y de destruirlos cuando toque. Un cajón con los partes en papel de la última temporada no es una solución; un archivo exportado, con su copia, sí.

La baja censal en Hacienda: un mes desde el cese

La parte fiscal del cese depende de una pregunta previa: si estabas en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Si alquilabas sin prestar servicios propios de la industria hotelera, probablemente nunca presentaste el alta censal y no tienes baja que presentar, como explica la guía de impuestos de una vivienda de uso turístico.

Si sí estabas, el plazo es corto y la norma lo dice con una cláusula que conviene leer despacio:

“La declaración de baja deberá presentarse en el plazo de un mes desde que se cumplan las condiciones previstas en el apartado 1 de este artículo, sin perjuicio de que la persona o entidad afectada deba presentar las declaraciones y cumplir las obligaciones tributarias que le incumban y sin que a estos efectos deba darse de alta en el censo.”

“Sin perjuicio de que deba presentar las declaraciones y cumplir las obligaciones tributarias que le incumban” es la frase clave: la baja censal cierra el censo, no el ejercicio. Las autoliquidaciones del periodo en que aún alojaste huéspedes se presentan igual, en su plazo, ya con el censo cerrado.

Tres cosas más que caen del mismo lado:

1. La vía es el modelo 036, la declaración censal de alta, modificación y baja del censo de empresarios.
2. Si el cese viene de un fallecimiento, el plazo de los herederos para presentar la baja es de seis meses desde el fallecimiento, y en el mismo plazo deben comunicar la modificación de titularidad de los derechos y obligaciones con trascendencia tributaria que sigan vigentes⁶.
3. Donde hay tasa turística autonómica, la última liquidación del periodo en que hubo pernoctaciones se presenta después del cierre, con el calendario de cada territorio que recoge la guía de tasas turísticas por comunidad.

Y una que no cae: el cese no saca la vivienda de tu IRPF. Deja de generar rendimientos del capital inmobiliario y empieza a imputar renta por todo el año, no solo por los días que estuvo vacía, y eso no tiene baja que presentar: se declara mientras la vivienda sea tuya.

Retirar los anuncios y el número de registro

Con la inscripción cancelada, el número de registro deja de ser válido. Y un anuncio publicado con un número que ya no vale no es un anuncio inofensivo: es la prueba documental de una oferta de alojamiento turístico sin habilitación, que es el corazón de las infracciones más caras del sector, las que recorre la guía de alquilar sin licencia turística.

Desde el 20 de mayo de 2026, además, hay una pieza europea encima. El apartado 11 del artículo 6 del Reglamento (UE) 2024/1028 obliga a los Estados miembros a garantizar que su derecho nacional permita a las autoridades competentes ordenar a las plataformas que eliminen los anuncios de unidades ofrecidas sin número de registro o con un número de registro no válido, y también en los casos de uso indebido de un número⁷. La orden llega a la plataforma, no a ti, y la plataforma la ejecuta sin que tengas voz en ello.

El orden correcto de esta parte es contraintuitivo:

1. Primero cierra el calendario en cada plataforma y cancela o reubica las reservas ya confirmadas. Una reserva viva después de la baja registral es una estancia sin habilitación.
2. Después retira los anuncios, no los dejes pausados. Un anuncio pausado sigue publicado con su número.
3. Luego comunica la baja registral. Hacerlo al revés deja una ventana en la que hay oferta publicada y no hay inscripción.
4. Por último, revisa dónde más aparece la vivienda: tu propia web, los buscadores que la replicaron, el perfil de la gestora, los canales del gestor de canales. El número sigue ahí aunque el anuncio de origen haya muerto.

Si además tenías un número estatal de los que emitió el registro único antes de que el Supremo lo anulara, no hay baja que presentar: los preceptos que lo sostenían quedaron anulados y los registros han ido cancelando los números provisionales por su cuenta. El detalle de qué número es exigible hoy en cada campo está en la guía de qué número poner en Airbnb y Booking.

Las sanciones no prescriben con el cierre

Aquí está el motivo de fondo por el que un cese mal hecho es peor que un cese tardío, y casi nadie lo cuenta.

En el régimen estatal del parte de viajeros, las infracciones se rigen por la Ley Orgánica 4/2015, cuyo artículo 38.1 las hace prescribir a los seis meses las leves, al año las graves y a los dos años las muy graves. El apartado 2 añade el punto de partida: se computa desde el día en que se cometió la infracción, salvo en las continuadas y en las de efectos permanentes, donde se cuenta desde la última infracción y desde que se eliminó la situación ilícita, respectivamente⁸. El propio real decreto califica de grave “la omisión de las comunicaciones obligatorias”⁹, así que un parte que no se envió tiene un reloj de un año.

Los tramos los fija el artículo 39.1 de la misma ley¹⁰:

El artículo 33.2 obliga a imponer la grave en su grado mínimo salvo que se acredite alguna de cuatro circunstancias, y los criterios que la individualizan están en la guía de las sanciones del RD 933/2021.

En el régimen autonómico de turismo el mecanismo puede ser bastante más largo, y Andalucía lo dice con una claridad incómoda:

“El plazo de prescripción de las infracciones se computará desde el día en que se hubieran cometido. En las infracciones en las que la conducta tipificada implique una obligación permanente para la persona titular, el plazo de prescripción se computará a partir de la fecha de cese de la actividad.”

Léelo dos veces. Cuando la conducta infractora consiste en incumplir una obligación permanente, el plazo de prescripción no empieza mientras la actividad continúa. La ley no enumera qué conductas son de ese tipo, y nuestra lectura es que ahí caen operar sin la inscripción o no tener a disposición la documentación exigible. Arranca el día del cese.

De ahí sale una conclusión que ordena todo lo anterior: el cese no cierra tu exposición, la abre. Es el día uno del plazo, no el día del olvido. Y la fecha del cese, que es exactamente el dato que fija tu comunicación al registro con su justificante de entrada, se convierte en el hecho más valioso del expediente. Quien no comunicó nunca el cese no tiene esa fecha, y quien no la tiene discute con la administración sobre cuándo empezó a contar el plazo desde una posición muy mala.

El orden correcto del cese, paso a paso

1. Cierra la comercialización. Calendarios cerrados en todas las plataformas y en el gestor de canales, y las reservas confirmadas canceladas o reubicadas antes de tocar el registro.
2. Retira los anuncios, en la plataforma y en cualquier sitio donde el número de registro siga publicado.
3. Comunica la baja registral a tu registro turístico autonómico, con el documento que exija su norma y dentro de su plazo. Guarda el justificante con su fecha.
4. Da de baja en SES.HOSPEDAJES: baja de establecimiento si cierras un alojamiento, baja de entidad si dejas la actividad. En Cataluña y el País Vasco, en sus sistemas propios.
5. Presenta la baja censal en el modelo 036 dentro del mes, si estabas en el censo, y las autoliquidaciones pendientes del último periodo en su plazo ordinario.
6. Exporta y archiva el registro de viajeros completo, con las fechas de salida de cada estancia, y programa su borrado a los tres años.
7. Revisa los contratos que sobreviven: seguro de responsabilidad civil, alta de suministros, el contrato de encargo del tratamiento con tu proveedor de check-in, la licencia de la placa donde exista una.

Los pasos 1 a 3 en ese orden, y no en otro, y el 6 antes de cancelar cualquier suscripción de software. El resto tolera unos días de holgura.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se da de baja una vivienda de uso turístico? Una vivienda de uso turístico se da de baja comunicando el cese de la actividad al registro turístico de su comunidad autónoma, con el documento que exija la norma regional: en Galicia, una comunicación en modelo normalizado dentro de los diez días siguientes al cese; en la Comunitat Valenciana, una declaración responsable ante el servicio territorial de turismo. La baja se practica sobre la inscripción, no requiere autorización previa y no lleva tasa. Después hay que dar de baja el alojamiento en SES.HOSPEDAJES y, si estabas en el censo de empresarios, presentar la baja censal en Hacienda.

¿Hay que dar de baja el alojamiento en SES.HOSPEDAJES al cerrar? Dar de baja el alojamiento en SES.HOSPEDAJES al cerrar no lo impone ningún plazo del Real Decreto 933/2021, que solo regula el alta, pero conviene hacerlo y es un trámite distinto de la baja registral autonómica: ninguna de las dos administraciones avisa a la otra. La plataforma del Ministerio del Interior distingue la baja de establecimiento, que retira un alojamiento concreto, de la baja de entidad, que retira al arrendador de la plataforma. Dejar de enviar partes no produce ningún efecto registral: el código de arrendador, los establecimientos y las credenciales de servicio web siguen activos.

¿Cuánto tiempo tengo que guardar los partes de viajeros después de cerrar? Después de cerrar tienes que guardar el registro de viajeros tres años, y el cese no acorta ni reinicia ese plazo: el artículo 5.3 del Real Decreto 933/2021 lo cuenta estancia por estancia, desde la finalización de cada servicio. Si tu última salida de huéspedes fue en septiembre de 2026, ese registro se guarda hasta septiembre de 2029, aunque el negocio cerrara antes. La obligación viaja contigo, no con la vivienda ni con la inscripción, así que sigues siendo tú quien debe poder aportarlo si te lo reclaman.

¿Puedo dejar de alquilar una temporada sin cesar la actividad? Puedes dejar de alquilar una temporada sin cesar la actividad, y en general es preferible a dar de baja la inscripción, porque volver a inscribir la vivienda significa hacerlo con los requisitos vigentes en ese momento y no con los que te habilitaron la primera vez. El límite está en las normas que cancelan la inscripción por inactividad: en la Comunitat Valenciana, cuando la inspección constata el cese de la actividad turística durante más de un año. Un cierre estacional no lo dispara; dos temporadas seguidas de vivienda parada, sí.

¿Me pueden sancionar después de haber cesado la actividad? Sí, te pueden sancionar después de haber cesado la actividad, y en algunos casos el cese es precisamente lo que pone en marcha el plazo. En el régimen estatal del parte de viajeros las infracciones graves prescriben al año de haberse cometido. En turismo, la ley andaluza establece que cuando la conducta infractora implica una obligación permanente del titular el plazo de prescripción se computa a partir de la fecha de cese de la actividad, de modo que mientras la actividad continúa el plazo no empieza a correr.

¿Tengo que presentar el modelo 036 de baja si cierro? El modelo 036 de baja hay que presentarlo al cerrar solo si estabas dado de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores, y el plazo es de un mes desde que se cumplen las condiciones del cese. Quien alquilaba sin prestar servicios propios de la industria hotelera normalmente no estaba en el censo y no tiene baja que presentar. La baja censal no exonera de presentar las autoliquidaciones y cumplir las obligaciones tributarias del periodo en que sí hubo actividad.

Antes de cerrar, llévate el registro de viajeros

De todo lo anterior, lo único que sigue vivo tres años después es el registro de viajeros, y es lo primero que se pierde cuando se cancela el software con el que se trabajaba. Ese archivo tiene que estar completo, con la fecha de salida de cada estancia, y tiene que poder consultarse en 2029 sin depender de una suscripción activa.

En RegistroViajero eso está resuelto en las dos direcciones: el centro de exportaciones saca tus partes y sus datos para archivarlos fuera, y el borrado a los tres años que exige el decreto es automático, sin que nadie tenga que acordarse. Un cierre bien hecho es el momento de usar la primera mitad de eso, aunque tu siguiente paso sea irte.

Y si el cese es de un alojamiento y no de todos, el precio va por alojamiento activo y sin mínimo, así que la vivienda que cierras deja de contar. Cerrar bien, en esa lista de siete pasos, no cuesta nada más que hacerlo en el orden correcto.

Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico ni fiscal profesional. Los trámites autonómicos cambian con frecuencia: verifica el procedimiento y el plazo vigentes en el portal oficial de tu comunidad antes de comunicar un cese.