Licencia turística en el País Vasco: requisitos y trámite

Euskadi es una de las comunidades donde más gente busca una licencia turística que no existe, y el motivo es que el resto de España habla ese idioma: quien llega desde Andalucía o desde Canarias da por hecho que hay un expediente, una espera y una resolución que concede algo. En Bilbao o en Donostia el problema es justo el contrario. El trámite es más rápido de lo que espera, y el filtro que le va a frenar no está en la ventanilla de turismo.

Ese diseño está vigente desde 2016 y no es la parte que hoy pilla desprevenido a nadie. La que sí lo hace llegó por la puerta de la vivienda, no por la del turismo: una ley vasca de medidas urgentes de diciembre de 2025 ha convertido el mapa de municipios tensionados en el mapa de los sitios donde ya no se puede inscribir una vivienda turística nueva. Y ese mapa incluye las tres capitales.

Qué es una vivienda de uso turístico en el País Vasco

La figura la define el artículo 53 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo, que es la ley turística vasca en vigor:

“Son viviendas para uso turístico las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.”

Tres piezas de esa definición deciden si tu caso entra o no.

La habitualidad se presume, no se discute. El artículo 53.7 la da por acreditada cuando haces publicidad o comercializas la vivienda en cualquier canal de oferta turística, o cuando alojas por un periodo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año¹. Un anuncio en Airbnb o en Booking basta por sí solo.

El arrendamiento urbano queda fuera, pero la prueba la tienes tú. El artículo 53.4 excluye las viviendas arrendadas conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y el 53.5 añade que se entenderá que hay actividad turística cuando no se pueda acreditar que la contratación fue conforme a esa legislación¹. El decreto va más lejos: salvo prueba en contrario se presume que la cesión no está sometida a la ley de arrendamientos, y cuando media un canal de oferta turística el alojamiento se sujeta imperativamente al decreto².

Quien firma es quien explota, no siempre quien posee. Si la vivienda está alquilada y el inquilino la cede para uso turístico, es el arrendatario el que presenta la declaración responsable y el que queda inscrito, con la obligación añadida de comunicárselo al arrendador¹. En condominio hay que designar a una sola persona como titular².

Vivienda entera y habitaciones son dos figuras distintas

El artículo 54 regula por separado el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares, y las condiciones no son las mismas:

• Solo una persona física puede ser titular de la actividad.
• Esa persona tiene que estar empadronada y residir efectivamente en la vivienda mientras la actividad siga viva. Incumplirlo es infracción grave por sí mismo².
• Una misma persona no puede ofertar habitaciones en más de una vivienda. Si lo hace, el resto pasa a considerarse otro tipo de establecimiento, con todos sus requisitos¹.
• Los dormitorios turísticos han de ser distintos de los de quien reside en la casa, y las salas de estar no se pueden destinar a dormir².

El Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi

El artículo 24 de la ley describe el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, REATE en la nomenclatura del Gobierno Vasco, como un registro público de naturaleza administrativa adscrito al departamento competente en turismo, cuya inscripción no tiene carácter constitutivo¹. Traducido: no es el registro el que te da el derecho a operar, es la declaración responsable. El registro documenta.

Su organización la desarrolla el Decreto 112/2019, de 16 de julio. El artículo 4 coloca las viviendas turísticas en el Libro I, sección 2, con dos epígrafes: cedidas enteras y cedidas por habitaciones³. El artículo 13 fija los efectos: la inscripción surte efecto desde el día en que se presentó completa la declaración responsable, y da lugar a la asignación de un número identificativo que se comunica al titular³. Ese número tiene tres piezas: una letra por figura alojativa (E para la vivienda cedida entera, L para la habitación de vivienda particular), el código del territorio histórico (BI Bizkaia, SS Gipuzkoa, VI Araba/Álava) y cinco dígitos correlativos. Un piso turístico de Bilbao se identifica como EBI00003, y una habitación de la misma ciudad como LBI00001.

Ese número es el que la ley te obliga a enseñar. El artículo 24.7 exige incluirlo en todo tipo de publicidad, en cualquier documento o factura y en cualquier canal de oferta turística¹, y el artículo 20 del decreto de viviendas extiende el deber a los propios canales, que tienen que verificar que el alojamiento tiene número e insertarlo en todo lo que publiquen².

Dónde consultar tu número de registro

El artículo 14 del Decreto 112/2019 abre el registro a cualquier persona: la información que consta en él es de acceso libre, y la persona encargada certifica los datos a solicitud del interesado³. En la práctica hay dos vías: la notificación de la inscripción, que es el documento donde viene tu número y que el artículo 21 de la ley obliga a enviarte cuando la comprobación resulta conforme¹, y el buscador público del registro en la web del Departamento de Turismo, Comercio y Consumo, que filtra por número, nombre comercial, fecha de inscripción, provincia, municipio y tipo de actividad, este último obligatorio y con opciones separadas para vivienda entera y para habitación⁴.

Si lo que buscas es qué número publicar hoy en los anuncios, en Euskadi es el del registro autonómico: el registro único estatal quedó anulado por el Tribunal Supremo en 2026, como se cuenta en el Supremo anula el registro único, y el reparto de qué número exige cada comunidad está en el número de registro en Airbnb y Booking.

Cuánto cuesta el alta en el registro vasco: nada

Es una de las pocas respuestas de una sola línea de todo el trámite, y está escrita dos veces.

“Las inscripciones y las consultas registrales serán gratuitas.”

La misma Ley 13/2016 lo blindó desde el lado fiscal: su disposición final segunda añadió una letra j) al artículo 44 del texto refundido de la Ley de Tasas y Precios Públicos vasca para declarar exentas de la tasa por servicios administrativos las inscripciones en el registro turístico¹. No hay tasa de alta ni de consulta.

Eso no significa que el alta sea gratis en total. El gasto real está fuera de la administración turística: el plano a escala elaborado por personal técnico competente, el seguro de responsabilidad civil y, si la vivienda no llega a los requisitos del decreto, la obra para que llegue.

Requisitos de una vivienda de uso turístico en Euskadi

Los fija el Decreto 101/2018, de 3 de julio. Estas son las condiciones materiales que una inspección comprueba, agrupadas por bloques.

Habitabilidad y urbanismo

• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en vigor, por exigencia del artículo 53.10 de la ley¹.
• Conformidad con las normas municipales de usos urbanísticos y de edificación: es uno de los extremos que declaras y que el ayuntamiento informa después².
• La actividad no puede ejercerse si los estatutos o normas de la comunidad de propietarios, inscritos en el Registro de la Propiedad, contienen una prohibición expresa².

Distribución y superficie

• Cedida entera: al menos cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir (valen las salas de estar habilitadas a ese fin).
• Cedida por habitaciones: cocina, cuarto de baño y al menos un dormitorio turístico distinto de los de quien reside allí. Aquí las salas de estar no cuentan.
• Los dormitorios, y las salas de estar cuando se usen para dormir, necesitan iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado, y uso privativo independizado mediante puerta.
• Un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. Un baño incorporado a una habitación se considera de uso exclusivo de quien la ocupa, así que no computa para el resto².

Capacidad

En defecto de norma municipal específica, el número máximo de ocupantes sale de tres ratios: 25 m² útiles para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona desde tres, sin contar terrazas, balcones ni tendederos. Y por encima de los ratios hay un techo absoluto:

“En todo caso, las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda.”

Si declaras una ocupación superior, no te inscriben como vivienda de uso turístico: tendrías que darte de alta como el establecimiento de alojamiento que corresponda, con los requisitos de ese tipo. Y alojar a más personas de las que constan en el registro está prohibido expresamente².

Equipamiento e inmediata disponibilidad

• Completamente amueblada y dotada de instalaciones, electrodomésticos, ajuar y elementos de limpieza para su uso inmediato.
• Electricidad, agua corriente potable caliente y fría, y calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor.
• Por dormitorio: cama, armario ropero con perchas suficientes, una silla o butaca y una mesilla con lámpara de noche.
• Somier, colchón, almohadas, sábanas y mantas o edredón por cama, y un juego de toallas por persona.
• Limpieza obligatoria antes de cada entrada².

Seguridad e información

• Junto a la entrada y en lugar visible: plano con las salidas al exterior y las plazas de cada habitación, teléfonos de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, el 112, un extintor manual y un botiquín.
• Atención telefónica de 08:00 a 22:00, de lunes a domingo.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza, calculado sobre el máximo admisible de la declaración responsable, vigente hasta que des de baja la actividad.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y otro junto a la puerta de la vivienda. Si la estructura del inmueble impide colocar el exterior, hay que pedir dispensa antes de presentar la declaración responsable, y solo se concede con informe técnico favorable².

Cómo dar de alta una vivienda turística en Euskadi

El orden importa, porque dos de estos pasos hay que hacerlos antes de tocar el formulario.

1. Comprueba si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado. Si lo está y la vivienda es nueva en el registro, el trámite no acaba en inscripción. Es el filtro que explica la sección siguiente.
2. Pide la dispensa del distintivo exterior si la estructura del edificio no permite colocarlo. Va antes de la declaración y se resuelve con informe técnico.
3. Reúne lo que se adjunta: fotografías de fachada e interior que permitan identificar la vivienda y un plano a escala elaborado por personal técnico competente, con la superficie útil, la distribución y el número máximo de plazas².
4. Presenta la declaración responsable en el modelo oficial del anexo I del decreto, por medios telemáticos en la sede electrónica del Gobierno Vasco, donde el procedimiento es “Actividades turísticas”, o en papel en las oficinas territoriales del departamento competente en turismo². El registro se gestiona de forma descentralizada por el territorio donde radica el inmueble³.
5. Desde ese momento puedes operar. La presentación completa habilita con duración indefinida y produce la inscripción de oficio, con un número por vivienda que se te notifica².
6. La Dirección de Turismo y Hostelería abre un procedimiento de comprobación y te lo notifica. Dentro de él pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante sobre el carácter residencial de la vivienda, la licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, la conformidad del uso turístico con la normativa municipal, la ocupación máxima que conste en sus archivos y los requisitos medioambientales².
7. Te requieren la documentación acreditativa del resto de requisitos en diez días hábiles, y la comprobación puede completarse con una visita de inspección².
8. Coloca el distintivo y publica el número en todos los anuncios, facturas y documentos informativos, sea cual sea el canal¹.

El plazo del informe municipal es el detalle que más ansiedad ahorra conocer:

“El ayuntamiento remitirá su informe en un plazo máximo de tres meses desde su solicitud. En el caso de que, transcurrido dicho plazo, el informe no haya sido recibido, se tendrá por verificado el cumplimiento de los requisitos referidos y se continuará el procedimiento.”

Y el procedimiento entero tiene reloj: la resolución que le pone fin debe dictarse y notificarse en un máximo de seis meses desde el acuerdo de iniciación, y pasado ese plazo sin notificación se declara la caducidad y el archivo, sin perjuicio de que pueda iniciarse uno nuevo².

Si la comprobación detecta una inexactitud, falsedad u omisión, tienes quince días hábiles para alegar y subsanar. Los datos esenciales son cuatro: los que afectan a la personalidad del titular, los que implican riesgo para la seguridad de las personas (en especial incendios), los relativos a los seguros exigibles y la capacidad de la vivienda². Que resulten afectados esos cuatro lleva a la baja en el registro y a la imposibilidad de continuar¹.

Cambios y baja de una vivienda turística en Euskadi

El decreto reparte las modificaciones en dos carriles y hay que presentar las dos antes de que el cambio se produzca²:

Si el cambio en un elemento esencial hace que dejes de cumplir un requisito, lo que toca es la declaración responsable de cese. El detalle de una compraventa con la actividad en marcha está en cambio de titularidad de una vivienda turística.

Zonas tensionadas: dónde ya no se inscriben viviendas nuevas

Este es el cambio grande y es reciente. La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo reescribió el apartado 4 del artículo 20 de la Ley de Turismo. Se publicó en el BOPV del 29 de diciembre de 2025 y está en vigor desde el 30⁵. Esta es la redacción que rige hoy:

“La presentación de la declaración responsable de inicio de la actividad, completa, tiene como efecto inmediato la inscripción en el registro que se regula en el artículo 24 de la presente ley. No obstante, en aquellas zonas declaradas por el departamento competente en materia de vivienda como zonas de mercado residencial tensionado, se aplicará una suspensión automática del ejercicio de la actividad de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico, que se mantendrá durante toda la vigencia de dicha declaración, lo cual supondrá su no inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.”

Cuatro consecuencias prácticas se leen directamente en ese párrafo. La suspensión es automática, sin resolución turística que la acuerde: basta con que el municipio esté declarado. La declara el departamento de Vivienda, no el de Turismo, así que la palanca ya no está en la ley turística. Alcanza a viviendas y a habitaciones, de modo que ceder habitaciones en la casa donde resides no es una vía de escape. Y dura toda la vigencia de la declaración.

La declaración de cada municipio llega por Orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana publicada en el BOPV, y la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana recoge después cada trimestre las declaraciones aprobadas en una resolución publicada en el BOE, que es la que fija el inicio de la vigencia: tres años desde el día siguiente a su publicación.

Municipios vascos declarados zona tensionada

Las diecisiete primeras filas están recogidas en la publicación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que consolida las zonas declaradas entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026⁶; Basauri se incorporó con la resolución del segundo trimestre de 2026⁷.

Dos matices cambian el resultado en casos concretos: Vitoria-Gasteiz está declarada con exclusión expresa de la zona rural de entidades locales menores no incluida en la trama urbana, y Galdakao lo está solo en su distrito 2. En esos dos municipios la respuesta depende de dónde esté el portal, no del término municipal.

Qué pasa con las viviendas ya inscritas

El artículo 20.4 suspende la actividad de las viviendas y habitaciones nuevas, y no define qué cuenta como nueva ni regula un régimen transitorio. Nuestra lectura es que una vivienda ya inscrita cuando su municipio fue declarado no entra en ese supuesto y sigue operando, con su número y sus obligaciones intactas.

Lo que sí ha cambiado para todo el parque de una zona tensionada es que el incumplimiento de las medidas derivadas de la declaración tiene ahora carril sancionador propio en la ley de vivienda. La misma Ley 6/2025 añadió al artículo 4.2 de la Ley 3/2015 de Vivienda una letra h) que lo convierte en incumplimiento de la función social de la vivienda, y al artículo 84 una letra aa) que lo tipifica como infracción grave: “Alquiler de una vivienda ubicada en una zona declarada como zona de mercado residencial tensionado incumpliendo las obligaciones y medidas específicas derivadas de la declaración”⁵. Es un expediente distinto del turístico y los dos pueden convivir.

El precedente catalán del mismo mecanismo, con calendario y con la extinción de licencias en 2028, está en Cataluña y las HUTB en 2028.

Viviendas turísticas en suelo rural: qué cambió en 2025

Hasta marzo de 2025, el Decreto 101/2018 llevaba una disposición adicional primera que dejaba fuera de su ámbito las viviendas y habitaciones de uso turístico de núcleos rurales y suelo no urbanizable, y las remitía al Decreto 199/2013 de alojamiento turístico en el medio rural. Esa remisión no llevaba a ningún sitio: el Decreto 199/2013 regula agroturismos, casas rurales, hoteles rurales, apartamentos rurales y albergues rurales, y ninguna de sus figuras es la vivienda de uso turístico. El Decreto 52/2025, de 25 de febrero, publicado en el BOPV del 18 de marzo, borró la disposición de un plumazo:

“Queda derogada la Disposición Adicional Primera del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.”

Desde el 19 de marzo de 2025, por tanto, una vivienda de uso turístico en un núcleo rural o en suelo no urbanizable de Euskadi se rige por el mismo Decreto 101/2018 que una de Bilbao: las mismas ocho plazas, el mismo baño por cada cuatro personas, el mismo seguro y el mismo distintivo. A las que ya estaban inscritas antes el propio Decreto 52/2025 les dio seis meses desde su entrada en vigor para adaptarse y presentar una declaración responsable en el modelo de su anexo, tramitada después por los artículos 8 y 9 del decreto de 2018⁸. Ese plazo se agotó el 19 de septiembre de 2025.

Ojo con la frontera: si lo que explotas es un agroturismo o una casa rural en el sentido del artículo 49 de la ley, sigues en el Decreto 199/2013. La derogación afecta a las viviendas y habitaciones de uso turístico, no a las figuras rurales propias.

Sanciones: de un apercibimiento a 600.000 euros

El Decreto 101/2018 no tiene cuadro de multas propio: remite al título VII de la Ley 13/2016². Las cuantías las fija su artículo 100, y las conductas los artículos 93 a 95⁹.

Cuatro reglas más que suelen decidir el importe final:

• La actividad clandestina no es una categoría difusa. El artículo 27 la define como publicitar, comercializar o realizar una actividad turística sin haber presentado la declaración responsable, y el artículo 53.6 añade que la contratación o explotación de viviendas sin ella tendrá esa consideración¹. Publicar el anuncio ya la consuma.
• La reincidencia duplica. La sanción que proceda se incrementa en un cien por cien; en caso de reiteración se aplica la banda muy grave incrementada en un cien por cien⁹.
• Hay accesorias que muerden más que la multa: pérdida de los efectos de la declaración responsable, suspensión de la actividad un año por reiteración en falta grave y dos por reiteración en muy grave, y clausura de dos a cinco años o definitiva en la reincidencia muy grave con lesión grave de los intereses turísticos de Euskadi⁹.
• Las multas coercitivas se suman. Si incumples el requerimiento de adecuación, cada multa coercitiva puede llegar al veinte por ciento de la sanción fijada para la infracción, y son reiterables⁹.

Las infracciones prescriben al año las leves, a los dos años las graves y a los tres las muy graves, contados desde el día en que se cometieron, y las conductas que implican una obligación de carácter permanente para el titular no prescriben⁹. Hay una nota buena: el artículo 26 del Decreto 101/2018 obliga a sancionar con apercibimiento las infracciones leves de titulares de viviendas y habitaciones turísticas, siempre que no haya reincidencia ni circunstancia agravante².

Euskadi publica además balance de su actividad inspectora en viviendas turísticas; el recuento territorio por territorio está en inspecciones y multas por comunidad, y la comparación de horquillas con las otras dieciocho comunidades, en alquilar sin licencia turística.

En Euskadi no hay documento de admisión por estancia

Quien gestiona también en Andalucía, en Asturias o en Baleares llega a Euskadi buscando el papel que allí se firma en la puerta, y aquí no existe: el Decreto 101/2018 no impone ningún documento de admisión ni ninguna hoja de entrada por estancia, ni firmada ni sin firmar. La obligación equivalente está desplazada al otro extremo del calendario, antes de que el huésped reserve, y es de información, no de firma.

“Las personas usuarias de las viviendas o habitaciones que son objeto del presente Decreto tendrán derecho, antes de concertar la reserva o el servicio, a recibir una información ajustada a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, que les proporcione los datos suficientes sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.”

El formato sí está tasado. La información se facilita por correo electrónico, por otros instrumentos digitales o en papel y, en todo caso, en soporte duradero, de manera que el huésped pueda almacenarla, consultarla y reproducirla durante un tiempo acorde con su finalidad². Un mensaje dentro del chat de un portal, que se pierde cuando se cierra la reserva, no es soporte duradero.

El contenido son ocho puntos del apartado 3, y ninguno es optativo²:

• Identificación del titular de la actividad, su NIF y su número de inscripción en el REATE, más el nombre comercial del alojamiento si lo tiene.
• Si la vivienda se cede entera o por habitaciones, y sus características, con referencia expresa a los servicios de que dispone, como conexión a internet o aire acondicionado, sin inducir a error.
• Ocupación máxima, con el número de plazas de cada habitación.
• Procedimiento de recepción de los huéspedes, con el horario de entrada y de salida.
• Momento y forma de pago.
• Precio final completo, impuestos y tasas incluidos, desglosado por conceptos, y con indicación expresa de los servicios que se pagan aparte.
• Condiciones de las reservas y del desistimiento, con referencia expresa al régimen de pérdida de fianzas y a las penalizaciones por cancelación.
• Si el alojamiento está adherido al sistema arbitral de consumo.

A esos ocho se suman dos comunicaciones más del mismo artículo: antes de celebrar el contrato o, cuando no hay contrato escrito, antes de prestar el servicio, hay que decirle al huésped con qué entidad está concertado el seguro de responsabilidad civil; y hay que trasladarle su obligación de respetar las normas de régimen interior y las reglas de convivencia del edificio, con mención expresa al derecho al descanso del resto del inmueble².

Que no haya documento de admisión no significa que el huésped no tenga derecho a un escrito. La Ley 13/2016 se lo reconoce en la formalización del contrato:

“Recibir, al formalizar el contrato, todos los documentos que acrediten los términos y condiciones de la contratación de los servicios turísticos, mediante un escrito donde consten la identificación de la persona prestadora del servicio, las características y condiciones del bien o servicio, el precio final completo, incluidos los impuestos y tasas, y, en su caso, las condiciones y consecuencias del desistimiento, así como los justificantes del pago efectuado.”

Dos cosas que decide todo esto para quien gestiona. La primera es cuál es tu prueba: ni el decreto ni la ley fijan plazo de conservación ni nombran un órgano ante el que tener el documento, así que nuestra lectura es que lo que hay que poder enseñar es el envío, el correo o el PDF con fecha anterior a la reserva, y conviene guardarlo el tiempo que puedan durar las reclamaciones. La segunda es quién responde si la reserva entra por un portal: el artículo obliga a la persona titular de la actividad, sin excepción por intermediación, así que la ficha del anuncio no sustituye al envío en soporte duradero.

El incumplimiento tiene dos tipos distintos en la Ley 13/2016. No cumplir las obligaciones formales de documentación, o no conservar la documentación obligatoria durante el tiempo reglamentario, es infracción leve del artículo 93.10, con apercibimiento o multa de hasta 10.000 euros. Negarse a facilitar a la persona usuaria que lo solicite la documentación acreditativa de los términos de contratación es infracción grave del artículo 94.10, de 10.001 a 100.000 euros⁹.

El parte de viajeros en Euskadi va a la Ertzaintza

La inscripción en el registro se hace una vez. La obligación que vuelve con cada huésped es otra, y en el País Vasco tiene un destinatario propio.

El artículo 18 del Decreto 101/2018 remite en bloque: los alojamientos que regula están sujetos a las obligaciones de registro documental e información de entradas y salidas de la clientela “en la forma que se determine por la legislación vigente en materia de seguridad ciudadana”². Y esa legislación, en Euskadi, encauza la comunicación hacia la Ertzaintza por el sistema del Gobierno Vasco. Nuestra lectura es que esa comunicación satisface la obligación en Euskadi y no se suma a un envío estatal, aunque ni la orden vasca ni el artículo 18 lo digan con esas palabras.

Lo operativo sí está escrito. La Orden de 25 de noviembre de 2022 del Consejero de Seguridad, en vigor desde el 2 de enero de 2023, obliga a comunicar los datos del establecimiento antes de iniciar la actividad y, después, a comunicar cada estancia dos veces: una al hacer la reserva, formalizar el contrato o anularlo, y otra al inicio de los servicios contratados, con 24 horas de plazo cada una. El registro informático se conserva tres años¹⁰. Y las credenciales de SES.HOSPEDAJES no abren el sistema vasco: el alta es otra.

Cómo funciona ese circuito, qué datos pide y en qué momento arranca cada plazo está en registro de viajeros en Cataluña y País Vasco, y el marco estatal del que se recorta esa excepción territorial, en el Real Decreto 933/2021.

La tasa turística vasca empieza el 1 de enero de 2027

Es una tercera obligación, distinta de la licencia y del parte, y conviene tenerla en el calendario porque afecta al precio que publicas. Bizkaia, con la Norma Foral 3/2026, de 18 de junio¹¹, Gipuzkoa, con la Norma Foral 3/2026, de 12 de junio¹², y Álava, con la Norma Foral 13/2026, de 10 de junio¹³, han aprobado cada uno su propio Impuesto sobre Estancias Turísticas. La de Bizkaia entró en vigor al día siguiente de publicarse en el BOB, pero las tres producen efectos desde el 1 de enero de 2027. Para la vivienda de uso turístico, cedida entera o por habitaciones, el artículo 9 de cada norma fija la misma horquilla, entre 4,50 y 6,50 euros por persona y unidad de estancia, dentro de la cual cada ayuntamiento fija el tipo por ordenanza fiscal.

Las exenciones, el tope de días por estancia, las bonificaciones municipales y lo que ocurre si tu ayuntamiento llega a 2027 sin ordenanza están en tasas turísticas en España por comunidad, que recoge las tres normas forales.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta licencia turística para alquilar un piso turístico en el País Vasco? Para alquilar un piso turístico en el País Vasco no hace falta una licencia turística en sentido estricto: hace falta presentar una declaración responsable de inicio de actividad ante la Dirección de Turismo y Hostelería del Gobierno Vasco. La presentación completa habilita desde ese mismo momento e inscribe la vivienda de oficio en el registro autonómico, sin resolución previa que conceda nada. Lo que puede faltar por separado es la conformidad urbanística municipal, que se comprueba después mediante informe vinculante del ayuntamiento.

¿Cuánto cuesta inscribir una vivienda en el registro turístico de Euskadi? Inscribir una vivienda en el registro turístico de Euskadi no cuesta nada: el artículo 3 del Decreto 112/2019 declara gratuitas las inscripciones y las consultas registrales, y la Ley 13/2016 dejó esas inscripciones expresamente exentas de la tasa por servicios administrativos. El coste real del alta está fuera de la administración turística: el plano a escala firmado por técnico competente y el seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza.

¿Cuánto tarda el alta de una vivienda de uso turístico en Euskadi? El alta de una vivienda de uso turístico en Euskadi es inmediata en cuanto a la habilitación y lenta solo en el cierre del expediente: puedes operar desde que presentas la declaración responsable completa. Después se abre un procedimiento de comprobación que pide informe al ayuntamiento, con tres meses de plazo y silencio favorable, y cuya resolución debe notificarse en un máximo de seis meses desde el acuerdo de iniciación.

¿Cuántas plazas puede tener una vivienda de uso turístico en Euskadi? Una vivienda de uso turístico en Euskadi puede tener ocho plazas como máximo, y en ese cómputo entran también las personas que residen efectivamente en ella. Por debajo de ese techo manda la superficie útil: 25 metros cuadrados para una plaza, 33 para dos y 15 por persona desde tres, sin contar terrazas, balcones ni tendederos. Declarar más ocupación no da más plazas, saca a la vivienda de la figura.

¿Puedo dar de alta una vivienda turística nueva en Bilbao o en Donostia? Dar de alta una vivienda turística nueva en Bilbao o en Donostia no es posible mientras siga vigente su declaración como zona de mercado residencial tensionado. Desde el 30 de diciembre de 2025 la ley turística vasca aplica en esos municipios una suspensión automática de la actividad de las viviendas y habitaciones de uso turístico nuevas, y esa suspensión se traduce en su no inscripción en el registro. Las ya inscritas antes de la declaración siguen operando.

¿Puedo alquilar habitaciones de mi propia casa en Euskadi? Alquilar habitaciones de tu propia casa en Euskadi es una figura prevista y regulada, con tres condiciones que la vivienda entera no tiene: la titularidad ha de ser de una persona física, esa persona tiene que estar empadronada y residir efectivamente en la vivienda mientras dure la actividad, y nadie puede ofertar habitaciones en más de una vivienda. Los dormitorios turísticos han de ser distintos de los de los residentes, y las salas de estar no valen como dormitorio.

Lista mínima para una vivienda turística en el País Vasco

• Municipio comprobado en el BOPV y en el BOE por si está declarado zona de mercado residencial tensionado.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y estatutos de la comunidad revisados por si hay prohibición expresa inscrita.
• Plazas calculadas por superficie útil y con el techo de ocho, residentes incluidos, y un baño por cada cuatro personas.
• Extintor, botiquín, plano de salidas y teléfonos junto a la entrada, y atención telefónica de 08:00 a 22:00.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza, vigente hasta la baja.
• Plano a escala de técnico competente y fotografías de fachada e interior, para adjuntar a la declaración responsable.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda, o dispensa pedida antes.
• Número del registro autonómico en todos los anuncios, facturas y documentos, y en los canales de oferta.
• Parte de cada huésped a la Ertzaintza por el sistema del Gobierno Vasco: una comunicación al reservar y otra al entrar, en 24 horas cada una.
• Calendario marcado en el 1 de enero de 2027 para el Impuesto sobre Estancias Turísticas.

Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico. La normativa turística y de vivienda del País Vasco cambia con frecuencia, y la relación de zonas de mercado residencial tensionado se amplía cada trimestre. Contrasta el detalle en el Boletín Oficial del País Vasco y con la Dirección de Turismo y Hostelería del Gobierno Vasco antes de tramitar.