HUT en Cataluña: el Parlament mantiene la fecha límite de 2028

Pocas votaciones parlamentarias se siguen tan de cerca desde un despacho de gestión de alojamientos. En juego estaba el régimen catalán de viviendas de uso turístico completo: licencia urbanística previa, techo de densidad y fecha de caducidad para las HUT que ya venían operando.

El 30 de junio de 2026 el Parlament de Cataluña resolvió la duda: la proposición de ley de Junts para derogar el régimen del Decret llei 3/2023 cayó en el debate de totalidad¹, con los votos de PSC, ERC, Comuns y CUP (71) frente a Junts, PP y Aliança Catalana (50), con la abstención de Vox², según el recuento por grupos que publicó Crónica Global³.

Repasamos qué dice exactamente la norma, qué opciones tienes según tu situación y qué está pasando en Barcelona, que es un caso aparte.

Lo que dice el Decret llei 3/2023, sin adornos

El Decret llei 3/2023, en vigor desde el 9 de noviembre de 2023, cambió las reglas en los 262 municipios de su anexo⁴. La lista mezcla dos perfiles, definidos en la disposición transitoria primera: los municipios con problemas de acceso a la vivienda (necesidad de vivienda acreditada y, además, un alquiler o hipoteca que con gastos y suministros supera el 30 % de los ingresos medios del hogar, o un precio de la vivienda que en los cinco años anteriores creció al menos 3 puntos más que el IPC catalán) y los municipios en riesgo de desequilibrio por tener 5 HUT o más por cada 100 habitantes al aprobarse la norma. En el anexo están las cuatro capitales (Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona), L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Mataró y Sant Cugat del Vallès, y casi toda la costa turística: Lloret de Mar, Blanes, Tossa de Mar, Roses, Cadaqués, Begur, Palafrugell, Sitges, Castelldefels, Calafell, Salou, Cambrils y Vila-seca, entre otros.

Para esos municipios, el decreto fija tres reglas:

• Licencia urbanística previa. Destinar una vivienda a uso turístico en esos municipios exige una licencia urbanística, que solo puede concederse si el planeamiento urbano permite expresamente ese uso.
• Techo de densidad. No caben nuevas licencias donde ya se superan 10 HUT por cada 100 habitantes.
• Licencias con fecha de caducidad. Las nuevas licencias duran 5 años, renovables por periodos iguales si el planeamiento lo sigue permitiendo.

¿Y las HUT que ya existían? La disposición transitoria segunda les dio 5 años desde la entrada en vigor para seguir operando:

“Las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas y que estén situadas en los municipios con problemas de acceso a la vivienda, y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, deben disponer de una licencia urbanística adecuada a lo dispuesto en la disposición adicional vigésima séptima del texto refundido de la Ley de urbanismo […] para poder ejercer esta actividad en el plazo de cinco años desde la entrada en vigor de este Decreto-ley, o cesar su actividad.”

Cinco años desde el 9 de noviembre de 2023 llevan a noviembre de 2028. Al llegar esa fecha, o tienes la nueva licencia urbanística o cesas la actividad. Y un detalle jurídico que sorprende a casi todos: esos 5 años de actividad transitoria son, según la propia norma, la indemnización.

“El régimen transitorio previsto en los apartados anteriores tiene, para todos los afectados, el carácter de indemnización por todos los conceptos relacionados con las modificaciones introducidas por este Decreto-ley en relación con el nuevo régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.”

No hay compensación económica prevista por la extinción: lo que la norma da a cambio del título perdido es el propio periodo de transitoriedad. La única puerta que deja abierta es la prórroga por inversión no compensada.

La prórroga de hasta 5 años por inversión no compensada

La misma disposición transitoria abre una vía para casos concretos:

“Si el titular de una vivienda de uso turístico […] acredita que el régimen transitorio de esta disposición no compensa la pérdida del título habilitante de vivienda de uso turístico, puede solicitar una única ampliación del régimen transitorio de hasta cinco años más. La ampliación debe solicitarse al ayuntamiento donde se ubique la vivienda una vez transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de este Decreto-ley y antes de que finalice el período transitorio previsto en el apartado 1.”

Traducido a un expediente, son cuatro condiciones:

• Quién. El titular de una HUT que ya estaba habilitada el 9 de noviembre de 2023 y que está en un municipio del anexo.
• Qué hay que acreditar. Que los 5 años de transitoriedad no compensan la pérdida del título habilitante: la inversión hecha en la vivienda no se recupera en ese plazo.
• Cuánto. Una única prórroga de hasta 5 años más. La norma la llama única: no hay segunda prórroga.
• Dónde y cuándo. Se pide al ayuntamiento donde está la vivienda, a partir del cuarto año del transitorio y antes de que termine el quinto, así que la ventana práctica va de noviembre de 2027 a noviembre de 2028.

No es un trámite automático: exige demostrar con números que la inversión no quedó amortizada en el transitorio. Si compraste o reformaste poco antes de noviembre de 2023, documenta esa inversión ya; será la base del expediente.

Barcelona: el plan de no renovar las licencias HUT en 2028

Barcelona concentra unas 10.101 licencias HUT⁶ y su Ayuntamiento anunció en junio de 2024 que no habrá renovación cuando se cierre la ventana del Decret llei: la ciudad quiere recuperar esas viviendas para uso residencial a partir de noviembre de 2028⁷.

El pulso jurídico está en marcha. El TSJC ha ido rechazando los recursos de Apartur contra los límites municipales, aunque quedan procedimientos abiertos, y la patronal exigió en junio de 2026 que el Ayuntamiento retire su campaña del “fin de las licencias”, con el argumento de que no existe todavía un acto formal de extinción⁸. El Ayuntamiento mantiene el plan. Como gestor, la lectura prudente es planificar con el escenario de extinción en noviembre de 2028 y tratar cualquier giro judicial como sorpresa favorable, no al revés.

El recurso del PP ante el Constitucional no suspende el régimen HUT

Circula la idea de que “el TC ha suspendido la normativa catalana”. No es así. Lo que ha ocurrido: el Tribunal Constitucional admitió a trámite el 9 de junio de 2026 el recurso del PP (2415-2026) contra varios artículos de la Ley 11/2025, la norma catalana que extendió la contención de rentas al alquiler de temporada y de habitaciones⁹. La providencia publicada en el BOE concreta qué se recurre:

“El Pleno del Tribunal Constitucional, por providencia de 9 de junio de 2026, ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 2415-2026, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, contra los artículos 2.2, 3.8, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.14, 5.15 y 8.1 de la Ley de Cataluña 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo.”

Dos aclaraciones:

1. La admisión a trámite no suspende nada: la Ley 11/2025 sigue plenamente vigente. La suspensión cautelar de una ley autonómica solo se produce cuando el recurso lo presenta el Gobierno invocando el artículo 161.2 de la Constitución; el recurso de un grupo de diputados no la lleva aparejada¹⁰.
2. Esa ley va de alquiler de temporada y habitaciones, no del régimen de licencias HUT del Decret llei 3/2023, que no está afectado por este recurso: ningún artículo del Decret llei aparece en la providencia.

Qué hacer con tu HUT según tu situación

Una cosa no cambia en ningún escenario: mientras la HUT opere, el registre de viatgers con los Mossos d’Esquadra sigue siendo obligatorio con cada huésped, con su propio régimen sancionador. La licencia y el registro de viajeros son obligaciones distintas que se fiscalizan por separado.

Cataluña tampoco es la única comunidad que ha puesto fecha a algo en 2026: Madrid reescribió los requisitos físicos de sus viviendas de uso turístico con el Decreto 27/2026, con plazo de adaptación hasta abril de 2029.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa exactamente en noviembre de 2028? En noviembre de 2028 termina el periodo transitorio de 5 años del Decret llei 3/2023 para las HUT que ya operaban en los 262 municipios del anexo. Para seguir, necesitarás la licencia urbanística nueva (donde el planeamiento la permita) o la prórroga única de hasta 5 años por inversión no compensada.

¿La votación del Parlament cambió algo? La votación del Parlament no cambió nada. Rechazó la derogación, así que todo sigue como estaba: licencia previa, techo de 10 HUT por 100 habitantes y horizonte de noviembre de 2028.

¿Hay indemnización si mi licencia se extingue? No hay indemnización económica si tu licencia se extingue: la norma considera que los 5 años de operación transitoria ya son la indemnización. La única vía adicional es la prórroga por inversión no compensada, que hay que solicitar y acreditar.

¿El recurso del PP ante el TC suspende la normativa? El recurso del PP ante el TC no suspende la normativa. Va contra la Ley 11/2025 (alquiler de temporada y habitaciones), no contra el régimen HUT, y la admisión a trámite no suspende la ley.

¿Puedo vender mi vivienda con la licencia HUT? Sí, puedes vender la vivienda con su licencia HUT, porque la habilitación acompaña a la vivienda y existe un trámite de cambio de titularidad. El comprador, eso sí, hereda el mismo calendario: noviembre de 2028 no se reinicia con la venta.

Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Los plazos del periodo transitorio dependen de la fecha de designación de cada municipio: verifica tu caso concreto en el anexo vigente del Decret llei y con tu ayuntamiento.