Decreto 27/2026 de Madrid para viviendas turísticas

Durante una década, dar de alta una vivienda de uso turístico en Madrid fue casi un trámite de ventanilla. El Decreto 79/2014 lo montó así, el Decreto 29/2019 lo endureció con un certificado técnico previo y, desde entonces, varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid han ido anulando piezas sueltas de ese régimen.

El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, es en buena medida la respuesta a esas sentencias: recoloca lo anulado y aprovecha para reescribir los requisitos físicos de la vivienda. Se publicó en el BOCM el 6 de abril de 2026 y entró en vigor veinte días después¹.

Eso importa porque casi todas las guías cuentan el decreto como si estrenara obligaciones que ya existían. Esto es lo que cambia de verdad y, sobre todo, cuánto margen tienes.

Qué exige el Decreto 27/2026: CIVUT, superficie y capacidad

El CIVUT no lo crea el Decreto 27/2026

Casi todas las guías presentan el CIVUT como la novedad de 2026. No lo es. El certificado ya estaba en el artículo 2.4 del Decreto 79/2014 en la redacción que le dio el Decreto 29/2019, con la misma definición de fondo que ahora: documento emitido por técnico competente que acredita, tras efectuar una comprobación in situ, que la vivienda cumple los requisitos de un artículo específico (el 17 bis entonces², el 17 quáter ahora³). La visita del técnico antes del alta lleva siete años siendo obligatoria en Madrid.

Lo que sí cambia es quién puede firmarlo. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en la Sentencia 795/2021, de 15 de junio, anuló el inciso del artículo 2.4 que reservaba el CIVUT a quienes tuvieran el título de arquitecto o arquitecto técnico, por introducir una limitación innecesaria a la entrada de otros operadores; la Sentencia 800/2021, de 17 de junio, se pronunció en el mismo sentido⁴. El decreto de 2026 se limita a llevar esa anulación al texto: puede emitirlo cualquier técnico facultativo competente⁵. No es una concesión respecto del borrador inicial, es el cumplimiento de una sentencia de hace cinco años. Ampliar el abanico de técnicos que pueden firmarlo debería, en teoría, abaratar el certificado.

Los 25,5 m² no son una superficie mínima expresa

El decreto no fija en ningún artículo una superficie mínima para el conjunto de la vivienda. Fija dos cosas distintas. El artículo 18.1 pone mínimos por pieza: doce metros cuadrados útiles en los dormitorios, 1,5 en los baños, diez en el salón comedor (catorce si lleva la cocina integrada) y cinco en la cocina. Y el artículo 18.4 fija la capacidad máxima por tramos de superficie, empezando en 25,50 m² útiles⁶.

La consecuencia práctica es la que importa. La redacción de 2019 tenía un tramo para “viviendas inferiores a 25 m² útiles, hasta dos personas”², y el Decreto 27/2026 lo ha suprimido. Por debajo de 25,5 m² útiles la tabla ya no asigna ninguna plaza. No es una prohibición expresa, pero el efecto sobre un estudio pequeño se parece bastante.

El CIVUT sigue siendo la pieza central del trámite. Antes de presentar la declaración responsable necesitas el certificado en la mano, junto con la acreditación de que la vivienda no es protegida y, en edificios en propiedad horizontal, la conformidad de la comunidad que exige la legislación estatal (Ley Orgánica 1/2025) desde 2025⁷.

Si ya operas: plazo hasta el 26 de abril de 2029

Las viviendas que ya estaban inscritas pueden seguir operando, pero tienen tres años desde la entrada en vigor, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18⁸. Una excepción acelera el calendario: si haces una reforma sustancial antes de que venza, la vivienda debe cumplir desde ese momento.

La misma disposición transitoria abre una salida que casi nadie menciona: durante ese plazo se puede solicitar la dispensa de alguno o algunos de los requisitos, por la vía del artículo 7⁸. El artículo 7, reescrito también por este decreto, es el que fija cómo funciona: la dirección general competente en materia de Turismo la resuelve de forma motivada, ponderando en su conjunto las circunstancias del establecimiento, valora especialmente los edificios protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos, y exige pedirla antes de presentar la declaración responsable⁹. No es un trámite cómodo ni de resultado previsible, pero existe, y para un estudio justo de superficie es la única vía que la norma contempla.

Tres años parecen mucho. Para requisitos de superficie no lo son: o la vivienda los tiene, o hacen falta obra o dispensa. Habrá pisos que salgan del mercado turístico en 2029, y conviene saber cuáles son los tuyos ahora y no dentro de tres años.

Cómo dar de alta una VUT en Madrid desde 2026

1. Verifica que la vivienda cumple los requisitos físicos: mínimos por pieza y capacidad según el tramo de superficie, que arranca en 25,5 m² útiles⁶.
2. Encarga el CIVUT a un técnico facultativo competente, que hará la comprobación in situ antes de emitirlo.
3. Si algún requisito se te queda corto, valora pedir la dispensa del artículo 7 antes de presentar la declaración responsable, que es cuando la norma exige solicitarla.
4. Reúne el resto de documentación: acreditación de que no es vivienda protegida y, si procede, la conformidad de la comunidad de propietarios.
5. Presenta la declaración responsable, por medios exclusivamente electrónicos, ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid. La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid viene después¹⁰.
6. Publica el número de registro en todos tus anuncios: las plataformas retiran los que no lo llevan.

Para casos límite (superficies justas, accesos compartidos, edificios mixtos) merece la pena el repaso de un técnico antes de invertir.

Cómo te afecta el Decreto 27/2026: tres casos típicos

No todas las VUT están en la misma situación. Tres perfiles típicos:

• Piso que ya cumple superficie y capacidad de sobra. Es el escenario fácil. Encargas el CIVUT, reúnes la documentación y sigues operando. El plazo de 2029 es margen de sobra para programar la comprobación del técnico.
• Estudio o piso pequeño por debajo de 25,5 m² útiles. Es el caso difícil: la tabla del artículo 18.4 no le asigna plazas, y un estudio de 22 m² no llega por reforma cosmética. La única vía que la norma contempla es la dispensa del artículo 7, que hay que pedir y justificar. Si depende de esa propiedad, conviene tener un plan B (alquiler de temporada, residencial) preparado antes de 2029.
• Vivienda en bloque residencial en propiedad horizontal. El decreto no exige un acceso independiente, pero la capa estatal sí pesa: desde 2025 necesitas la conformidad de la comunidad de propietarios, que puede limitar o prohibir las VUT por mayoría de tres quintas partes⁷. Ese acuerdo es tan determinante como el propio CIVUT y es lo primero que conviene asegurar.

Si gestionas varias propiedades repartidas por España, ten presente que cada comunidad autónoma va por libre. Lo que vale en Madrid no vale en Galicia ni en la Comunidad Valenciana, y hay territorios donde el registro de viajeros ni siquiera pasa por SES.HOSPEDAJES. El mapa completo lo tienes en la licencia turística por comunidades, los casos de Cataluña y País Vasco merecen capítulo aparte porque su registro de huéspedes es autonómico, y en Cataluña el calendario aprieta todavía más: las HUT de los municipios tensionados tienen fecha de caducidad en noviembre de 2028.

Preguntas frecuentes

¿Necesito el CIVUT si ya tenía la VUT dada de alta antes de 2026? Sí, necesitas el CIVUT aunque la VUT ya estuviera dada de alta antes de 2026, pero no de inmediato. Las viviendas ya inscritas tienen hasta el 26 de abril de 2029 para cumplir todos los requisitos nuevos, incluido el CIVUT. La excepción es la reforma sustancial: si haces obra de calado, la vivienda debe cumplir desde ese momento.

¿Quién puede emitir el CIVUT? El CIVUT lo puede emitir cualquier técnico facultativo competente, tras una comprobación in situ de la vivienda. El decreto no creó el certificado, que venía del Decreto 29/2019: lo que hizo fue retirar del texto la reserva a arquitectos y arquitectos técnicos, que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid había anulado en 2021.

¿Fija el Decreto 27/2026 una superficie mínima para las VUT de Madrid? El Decreto 27/2026 no fija una superficie mínima expresa para el conjunto de la vivienda. Fija mínimos por pieza en el artículo 18.1 (doce metros cuadrados útiles en dormitorios, 1,5 en baños, diez en el salón comedor y cinco en la cocina) y una tabla de capacidad en el artículo 18.4 que arranca en 25,50 m² útiles. La redacción de 2019 sí tenía un tramo de hasta dos plazas para viviendas de menos de 25 m², y ese tramo se ha suprimido, así que por debajo de 25,5 m² útiles la tabla no asigna ninguna plaza.

Mi estudio no llega a 25,5 m². ¿Puedo seguir como VUT? Un estudio que no llega a 25,5 m² útiles no encuentra plazas en la tabla de capacidad, así que en la práctica no puede seguir operando una vez vencido el plazo de adaptación. La única vía prevista es la dispensa del artículo 7: se solicita a la dirección general competente en materia de Turismo, se resuelve de forma motivada y valora especialmente los edificios protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.

¿El decreto cambia algo de mi obligación de registrar viajeros? No, el decreto no cambia nada de tu obligación de registrar viajeros: el Decreto 27/2026 regula la habilitación de la vivienda. El parte de viajeros del RD 933/2021 es una obligación estatal independiente que sigue igual: cada reserva, datos de cada huésped, envío a SES.HOSPEDAJES en 24 horas.

¿Qué pasa si publico el anuncio sin número de registro? Si publicas el anuncio sin número de registro válido, las plataformas (Airbnb, Booking y demás) están obligadas a retirarlo. Sin alta vigente no hay comercialización legal, con o sin reservas en curso.

Lo que el Decreto 27/2026 no cambia: tus partes de viajeros

El Decreto 27/2026 regula la habilitación de la vivienda, no el registro de huéspedes. Madrid es territorio SES.HOSPEDAJES: cada reserva sigue generando un parte de viajeros que enviar al Ministerio del Interior en 24 horas, con sus sanciones por omisión. Son dos obligaciones independientes: el CIVUT se consigue una vez; los partes se repiten con cada huésped.

Esa segunda parte es la que RegistroViajero automatiza para los gestores madrileños: check-in digital en 9 idiomas, validación de los datos obligatorios del RD 933/2021 y envío automático a SES.HOSPEDAJES. El decreto te pedirá obras o certificados una vez; los partes te los pedirá cada día, y eso sí tiene solución inmediata.