La Comunidad de Madrid ha endurecido los requisitos de las viviendas de uso turístico. El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, modifica el Decreto 79/2014 (la norma que regulaba las VUT madrileñas desde hace una década) y está en vigor desde el 26 de abril de 2026, veinte días después de su publicación en el BOCM.
Si operas en Madrid o pensabas empezar, esto es lo que cambia, con sus plazos.
Qué cambia: lo esencial
| Requisito | Qué exige el decreto |
|---|---|
| CIVUT | Certificado de idoneidad de la vivienda de uso turístico, emitido por un técnico competente tras visita presencial. Sin él, la declaración responsable no es válida |
| Superficie mínima | 25 m² útiles. Quedan fuera estudios y apartamentos por debajo de ese umbral |
| Capacidad | Entre 25 y 40 m²: máximo 4 plazas en al menos dos piezas habitables. Cada 10 m² adicionales en una pieza habitable más: 2 plazas extra |
| Acceso independiente | Acceso desde la vía pública sin compartir portal ni escaleras con viviendas residenciales |
| Habitabilidad | Iluminación y ventilación, sistemas de oscurecimiento en dormitorios, equipamiento básico y alturas mínimas en baños |
El CIVUT es la pieza central: convierte el alta de una VUT madrileña en un trámite con verificación técnica previa, no en una simple declaración. Antes de presentar la declaración responsable necesitas el certificado en la mano, junto con la acreditación de que la vivienda no es protegida y, en edificios en propiedad horizontal, la conformidad de la comunidad que exige la legislación estatal desde 2025.
Si ya operas: plazo hasta el 25 de abril de 2029
Las viviendas que ya estaban inscritas pueden seguir operando, pero tienen tres años desde la entrada en vigor, hasta el 25 de abril de 2029, para adaptarse a los nuevos requisitos. Una excepción acelera el calendario: si haces una reforma sustancial, la vivienda debe cumplir desde ese momento.
Tres años parecen mucho. Para requisitos estructurales como el acceso independiente o la superficie mínima, no lo son: hay viviendas que no podrán adaptarse y saldrán del mercado turístico. Conviene evaluar pronto en qué grupo está cada una de tus propiedades en lugar de descubrirlo en 2029.
Cómo dar de alta una VUT en Madrid desde 2026
- Verifica que la vivienda cumple los requisitos físicos: 25 m² útiles mínimos, acceso independiente, condiciones de habitabilidad.
- Encarga el CIVUT a un técnico competente, que visitará la vivienda antes de emitirlo.
- Reúne el resto de documentación: acreditación de que no es vivienda protegida y, si procede, la conformidad de la comunidad de propietarios.
- Presenta la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
- Publica el número de registro en todos tus anuncios: las plataformas retiran los que no lo llevan.
El texto completo está en el BOCM del 6 de abril de 2026. Para casos límite (superficies justas, accesos compartidos, edificios mixtos) merece la pena el repaso de un técnico antes de invertir.
Lo que el decreto no cambia: tus partes de viajeros
El Decreto 27/2026 regula la habilitación de la vivienda, no el registro de huéspedes. Madrid es territorio SES.HOSPEDAJES: cada reserva sigue generando un parte de viajeros que enviar al Ministerio del Interior en 24 horas, con sus sanciones por omisión. Son dos obligaciones independientes: el CIVUT se consigue una vez; los partes se repiten con cada huésped.
Esa segunda parte es la que RegistroViajero automatiza para los gestores madrileños: check-in digital, validación de los datos obligatorios del RD 933/2021 y envío automático a SES.HOSPEDAJES. El decreto te pedirá obras o certificados una vez; los partes te los pedirá cada día, y eso sí tiene solución inmediata.
