Decreto 27/2026 de Madrid para viviendas turísticas

Durante una década, dar de alta una vivienda de uso turístico en Madrid fue casi un trámite de ventanilla. El Decreto 79/2014 lo montó así, el Decreto 29/2019 lo endureció con un certificado técnico previo y, desde entonces, varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid han ido anulando piezas sueltas de ese régimen.

El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, es en buena medida la respuesta a esas sentencias: recoloca lo anulado y aprovecha para reescribir los requisitos físicos de la vivienda. Se publicó en el BOCM el 6 de abril de 2026 y entró en vigor veinte días después, el 26 de abril¹.

Lo que no hace es estrenar la mayoría de las obligaciones que se le atribuyen. Reordena las que ya existían desde 2019 y aprieta una pieza concreta: la tabla que decide cuántos huéspedes caben en cada metro cuadrado.

Qué cambia con el Decreto 27/2026 y desde cuándo

Frente a la redacción que dejó el Decreto 29/2019², estas son las piezas que se mueven en el régimen de las viviendas de uso turístico.

Dos fechas ordenan todo lo demás. Desde el 26 de abril de 2026, cualquier alta nueva se presenta ya con los requisitos nuevos. Las viviendas que estaban inscritas antes tienen hasta el 26 de abril de 2029, y ese margen se agota antes si hacen una reforma sustancial.

Qué exige el Decreto 27/2026: CIVUT, superficie y capacidad

El decreto pide dos cosas distintas a la vivienda. Que un técnico certifique una lista cerrada de condiciones de habitabilidad y seguridad, y que las superficies útiles cuadren con las plazas que quieres vender.

Qué comprueba el técnico para emitir el CIVUT

La lista la cierra el artículo 17 quáter, y son siete requisitos que se ven en la vivienda, no sobre plano³:

• Calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria.
• Iluminación y ventilación adecuadas en el dormitorio o los dormitorios y en el salón comedor, más un sistema de oscurecimiento temporal que impida totalmente la entrada de luz.
• Iluminación y ventilación adecuadas en la cocina.
• Ventilación natural directa o conducida, o ventilación forzada, en el baño o los baños.
• Un extintor manual dentro de la vivienda, a no más de quince metros de la puerta de salida.
• Señalización básica de emergencia que indique la puerta de salida.
• Un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.

Si falta cualquiera de los siete, el técnico no puede emitir el certificado. Y el CIVUT no se archiva en un cajón: queda a disposición de los huéspedes que se alojen en la vivienda.

El CIVUT no lo crea el Decreto 27/2026

El certificado ya estaba en el artículo 2.4 del Decreto 79/2014, en la redacción que le dio el Decreto 29/2019, con la misma definición de fondo que ahora. Un documento emitido por técnico competente que acredita, tras una comprobación in situ, que la vivienda cumple los requisitos de un artículo concreto: el 17 bis entonces, el 17 quáter ahora². La visita del técnico antes del alta lleva siete años siendo obligatoria en Madrid.

“Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (en adelante, CIVUT): el documento emitido por técnico facultativo competente para acreditar, tras efectuar una comprobación in situ, que una vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 quáter.”

Lo que sí cambia es quién puede firmarlo, y no por iniciativa de la Comunidad. El propio preámbulo del decreto lo explica:

“El Tribunal Superior de Justicia, mediante Sentencia 795/2021, de 15 de junio […], declaró nulo en el artículo 2.4 del Decreto 79/2014 […] el inciso que señala textualmente que ‘[s]erán técnicos competentes para la suscripción de dicho CIVUT quienes están en posesión del título de arquitecto o arquitecto técnico’, al introducir requisitos que suponen limitaciones innecesarias que restringen injustificadamente la entrada de otros operadores.”

La Sentencia 800/2021, de 17 de junio, se pronunció en el mismo sentido. El decreto de 2026 lleva esa anulación al texto cinco años después: el CIVUT lo firma cualquier técnico facultativo competente. Para el propietario el cambio es de presupuesto, no de trámite, porque con más profesionales habilitados el certificado tiene margen para bajar de precio.

Los 25,5 m² no son una superficie mínima expresa

El decreto no fija en ningún artículo una superficie mínima para el conjunto de la vivienda. Fija dos cosas distintas. El artículo 18.1 pone mínimos por pieza: doce metros cuadrados útiles en los dormitorios, 1,5 en los baños, diez en el salón comedor (catorce si lleva la cocina integrada) y cinco en la cocina⁶. Y el artículo 18.4 fija la capacidad máxima por tramos de superficie:

“a) Para viviendas entre veinticinco metros con cincuenta centímetros cuadrados útiles y cuarenta metros cuadrados útiles, hasta cuatro personas en, al menos, dos piezas habitables. b) Por cada doce metros cuadrados útiles adicionales en, al menos, una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.”

La consecuencia práctica es la que importa. La redacción de 2019 tenía un tramo para “viviendas inferiores a 25 m² útiles, hasta dos personas”², y el Decreto 27/2026 lo ha suprimido. Por debajo de 25,50 m² útiles la tabla ya no asigna ninguna plaza. No es una prohibición expresa, pero el efecto sobre un estudio pequeño se parece bastante.

El mismo apartado añade un detalle que cuenta al vender: se admiten dos plazas en camas convertibles en el salón comedor, cuando la superficie y la distribución lo permiten, pero computan para la capacidad máxima de la vivienda. El sofá cama no suma plazas gratis.

Viviendas ya inscritas: plazo de adaptación hasta abril de 2029

Las viviendas que ya habían presentado su declaración responsable no tienen que cerrar. Tienen tres años desde la entrada en vigor, hasta el 26 de abril de 2029, para cuadrar con los artículos 10, 14, 17 quáter y 18:

“Los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico que hayan iniciado su actividad mediante la presentación de declaración responsable, dispondrán del plazo de tres años desde la entrada en vigor del decreto para adaptarse a lo establecido en los artículos 10, 14, 17 quáter y 18 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, y podrán solicitar la dispensa de alguno o algunos de los requisitos exigidos, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del mismo.”

De ahí salen dos consecuencias. La primera, que una reforma sustancial de las instalaciones antes de que venza el plazo lo agota: desde ese momento la vivienda debe cumplir. La segunda, la que casi nadie menciona: durante esos tres años se puede pedir la dispensa de alguno o algunos de los requisitos.

El artículo 7, reescrito también por este decreto, es el que dice cómo funciona⁷:

• La resuelve la dirección general competente en materia de Turismo, de forma motivada, ponderando en su conjunto las circunstancias del establecimiento y los requisitos mínimos exigidos.
• La motivación debe apoyarse en criterios técnicos o compensatorios, valorados sobre el total de los servicios y condiciones de la vivienda.
• Se valoran especialmente los establecimientos instalados en edificios protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.
• Se solicita en el modelo normalizado de la sede electrónica y antes de la declaración responsable de inicio de la actividad.
• El plazo máximo para notificar la resolución expresa es de seis meses.

Tres años parecen mucho. Para requisitos de superficie no lo son: o la vivienda los tiene, o hacen falta obra o dispensa. Habrá pisos que salgan del mercado turístico en 2029, y conviene saber ahora si el tuyo es uno de ellos.

Plan Reside: qué exige el Ayuntamiento además del CIVUT

El Decreto 27/2026 es autonómico y regula el turismo. El permiso urbanístico que decide si un piso puede ser turístico lo da el Ayuntamiento, y en Madrid ese permiso cambió antes que el decreto. El Consejo de Gobierno aprobó definitivamente el 27 de agosto de 2025 la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la protección y mejora del uso residencial⁸, que el Ayuntamiento llama Plan Reside y cuyo texto normativo se publicó el 22 de septiembre de 2025⁹. Toca diecinueve artículos de las Normas Urbanísticas y sustituye la regulación del Plan Especial de Hospedaje de 2019.

Reside ordena la ciudad en dos ámbitos, no en los tres anillos del plan anterior:

El acceso independiente es el requisito que descarta la mayoría de pisos en bloque:

“Las condiciones generales de acceso independiente para los locales situados en edificios de uso residencial se modifican para que los locales de uso terciario hospedaje requieran siempre acceso independiente.”

Acceso independiente significa entrada desde el exterior sin usar los elementos comunes de circulación del edificio. Un piso en una tercera planta al que se llega por el portal y la escalera comunes no lo tiene, y por obra no lo va a tener.

A esto se suma que el Ayuntamiento suspendió la concesión de licencias municipales de hospedaje el 25 de abril de 2024 y no las ha reabierto¹⁰.

Multas en Madrid: la vía urbanística y la vía turística

Sobre una misma vivienda pueden caer dos expedientes sancionadores distintos, instruidos por dos administraciones distintas.

La vía urbanística la lleva el Ayuntamiento cuando comprueba que una vivienda opera como turística sin licencia urbanística. Aplica la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que tipifica ese uso así:

“Son infracciones graves: […] b) La implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable.”

Una infracción grave se sanciona con multa de 30.001 a 600.000 euros¹¹. Los 30.001 no son el importe típico, son el suelo de la horquilla. El procedimiento que aplica el Ayuntamiento es escalonado y acumulativo: primero una orden de cese y restablecimiento de la legalidad, después una sanción firme de 30.001 euros, 60.001 si la actividad continúa y 100.001 si persiste. Según el balance del propio Ayuntamiento, ha impuesto 92 sanciones por implantar uso turístico sin licencia, 89 de 30.001 euros y tres de 60.001 por reincidencia, además de 89 multas coercitivas de entre 1.000 y 3.000 euros¹⁰.

La vía turística la lleva la Comunidad de Madrid, y es anterior a todo esto: la Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, tiene su propio cuadro de infracciones y sanciones¹²:

• Leve (artículo 57): multa de hasta 3.000 euros.
• Grave (artículo 58): multa de 3.001 a 30.000 euros, con suspensión o clausura del establecimiento por un plazo máximo de seis meses.
• Muy grave (artículo 59): multa de 30.001 a 300.000 euros, con suspensión o clausura de hasta cinco años, o clausura definitiva.

En los dos tramos superiores puede sumarse la cancelación de la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, es decir, la pérdida del número que la plataforma te exige para mantener el anuncio publicado.

El tipo que más de cerca toca a una VUT es el artículo 58.a):

“La alteración o modificación, en general, de las condiciones contenidas en la declaración responsable y, en particular, de los requisitos mínimos que sirven de base para la clasificación del establecimiento, o a su capacidad, en ambos casos, sin haber presentado declaración responsable a la Administración turística”

Ahí encaja el escenario de 2029. Una vivienda que siga vendiendo, después del 26 de abril de 2029, más plazas de las que le asigna la tabla del artículo 18.4 está ofreciendo una capacidad que su declaración responsable ya no sostiene. Eso es una infracción grave de 3.001 a 30.000 euros, la resuelve la Comunidad de Madrid y corre por su cuenta: no depende de que el Ayuntamiento abra o no un expediente urbanístico.

La consecuencia práctica es que las capas se comprueban por separado. Puedes tener el CIVUT, la declaración responsable presentada y el número de inscripción en el registro autonómico, y seguir cometiendo una infracción grave si la vivienda no cabe en el ámbito de Reside que le corresponde.

Cómo dar de alta una VUT en Madrid desde 2026

El alta sigue siendo una declaración responsable, no una autorización previa. Lo que ha cambiado es la ventanilla, que ahora es una sola y es electrónica:

“Los titulares de la actividad de alojamiento turístico de la modalidad de viviendas de uso turístico deberán de presentar ante la dirección general competente en materia de Turismo la declaración responsable de inicio de la actividad […], estando obligados a realizar todos los trámites únicamente por medios electrónicos.”

1. Comprueba la superficie útil pieza por pieza y las plazas que te asigna el tramo del artículo 18.4.
2. Encarga el CIVUT a un técnico facultativo competente, que hará la comprobación in situ antes de emitirlo.
3. Solicita la dispensa del artículo 7 si algún requisito se te queda corto, siempre antes de presentar la declaración.
4. Reúne los dos certificados de la comunidad: el de que los estatutos no prohíben la actividad y el de que la comunidad la ha aprobado.
5. Presenta la declaración responsable por medios electrónicos ante la dirección general competente en materia de Turismo.
6. Guarda el CIVUT a disposición de los huéspedes, porque ya no se adjunta al trámite.
7. Publica en tus anuncios el número de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.

La inscripción de la vivienda en ese registro llega después de presentar la declaración¹³. Que el número tenga que aparecer en el anuncio no lo impone el decreto madrileño, sino el Reglamento (UE) 2024/1028. La plataforma no puede dejarte ofertar la vivienda hasta que se lo hayas dado, y comprueba su validez más tarde, de forma aleatoria y periódica¹⁴. Para casos límite (superficies justas, accesos compartidos, edificios mixtos) merece la pena el repaso de un técnico antes de invertir.

Qué manifiestas en la declaración responsable de la VUT

Lo que se presenta no es un expediente con anexos. Además de los datos de identificación, los del establecimiento (dormitorios, plazas y contacto) y el título habilitante urbanístico municipal cuando lo hay, la declaración es una lista de manifestaciones¹³:

• Que cumples todos los requisitos del decreto, o que tienes dispensa de alguno, y que dispones de la documentación que lo acredita.
• Que tienes el certificado de que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad no prohíben expresamente el alojamiento turístico.
• Que tienes el certificado de que la comunidad de propietarios ha aprobado la solicitud del propietario para ejercer la actividad.
• Que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública.
• Que cuentas con las autorizaciones, licencias, comunicaciones e informes de las normativas sectoriales y municipales aplicables.
• Que tienes el CIVUT.

La diferencia con 2019 es de riesgo, no de papeleo. Entonces el CIVUT se adjuntaba y la Administración lo veía en el momento del alta². Ahora firmas que lo tienes y la comprobación puede llegar más tarde: el artículo 17.4 da seis meses para notificar la resolución que declara la imposibilidad de continuar con la actividad cuando la declaración lleva inexactitudes, falsedades u omisiones¹³.

Cómo te afecta el Decreto 27/2026: tres casos típicos

No todas las VUT están en la misma situación. Tres perfiles típicos:

• Piso con superficie y capacidad de sobra. Encargas el CIVUT, reúnes los certificados de la comunidad y sigues operando. El plazo de 2029 da margen para programar la visita del técnico.
• Estudio o piso por debajo de 25,5 m² útiles. La tabla del artículo 18.4 no le asigna plazas, y de 22 m² no se sale con una reforma cosmética. La dispensa del artículo 7 es la única vía prevista.
• Vivienda en bloque residencial en propiedad horizontal. Necesitas la aprobación expresa de la comunidad, que además puede limitar o prohibir la actividad con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación¹⁵.

En el segundo caso, si el negocio depende de esa propiedad, conviene tener un plan B (alquiler de temporada, residencial) preparado antes de 2029. En el tercero, el acuerdo de la comunidad pesa tanto como el CIVUT y es lo primero que conviene asegurar.

Si gestionas varias propiedades repartidas por España, cada comunidad autónoma va por libre. Lo que vale en Madrid no vale en Galicia ni en la Comunidad Valenciana, y hay territorios donde el registro de viajeros ni siquiera pasa por SES.HOSPEDAJES. El mapa completo lo tienes en la licencia turística por comunidades. Los casos de Cataluña y País Vasco merecen capítulo aparte porque su registro de huéspedes es autonómico, y en Cataluña el calendario aprieta todavía más: las HUT de los municipios tensionados tienen fecha de caducidad en noviembre de 2028.

Preguntas frecuentes

¿Necesito el CIVUT si ya tenía la VUT dada de alta antes de 2026? Sí, necesitas el CIVUT aunque la VUT ya estuviera dada de alta antes de 2026, pero no de inmediato. Las viviendas ya inscritas tienen hasta el 26 de abril de 2029 para cumplir todos los requisitos nuevos, incluido el CIVUT. La excepción es la reforma sustancial: si haces obra de calado, la vivienda debe cumplir desde ese momento.

¿Quién puede emitir el CIVUT? El CIVUT lo puede emitir cualquier técnico facultativo competente, tras una comprobación in situ de la vivienda. El decreto no creó el certificado, que venía del Decreto 29/2019: lo que hizo fue retirar del texto la reserva a arquitectos y arquitectos técnicos, que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid había anulado en 2021.

¿Fija el Decreto 27/2026 una superficie mínima para las VUT de Madrid? El Decreto 27/2026 no fija una superficie mínima expresa para el conjunto de la vivienda. Fija mínimos por pieza en el artículo 18.1: doce metros cuadrados útiles en dormitorios, 1,5 en baños, diez en el salón comedor y cinco en la cocina. Y fija una tabla de capacidad, en el artículo 18.4, que arranca en 25,50 m² útiles. La redacción de 2019 sí tenía un tramo de hasta dos plazas para viviendas de menos de 25 m², y ese tramo se ha suprimido, así que por debajo de 25,5 m² útiles la tabla no asigna ninguna plaza.

Mi estudio no llega a 25,5 m². ¿Puedo seguir como VUT? Un estudio que no llega a 25,5 m² útiles no encuentra plazas en la tabla de capacidad, así que en la práctica no puede seguir operando una vez vencido el plazo de adaptación. La única vía prevista es la dispensa del artículo 7. Se solicita a la dirección general competente en materia de Turismo antes de la declaración responsable y se resuelve de forma motivada, con un plazo máximo de seis meses. Valora especialmente los edificios protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.

¿El decreto cambia algo de mi obligación de registrar viajeros? No, el decreto no cambia nada de tu obligación de registrar viajeros: el Decreto 27/2026 regula la habilitación de la vivienda. El parte de viajeros del RD 933/2021 es una obligación estatal independiente que sigue igual: cada reserva, datos de cada huésped, envío a SES.HOSPEDAJES en 24 horas.

¿Qué pasa si publico el anuncio sin número de registro? Si publicas el anuncio sin número de registro válido, las plataformas (Airbnb, Booking y demás) están obligadas a retirarlo. Sin alta vigente no hay comercialización legal, con o sin reservas en curso.

Lo que el Decreto 27/2026 no cambia: tus partes de viajeros

El Decreto 27/2026 regula la habilitación de la vivienda, no el registro de huéspedes. Madrid es territorio SES.HOSPEDAJES: cada reserva sigue generando un parte de viajeros que enviar al Ministerio del Interior en 24 horas, con sus sanciones por omisión. Son dos obligaciones independientes: el CIVUT se consigue una vez; los partes se repiten con cada huésped.

Esa segunda parte es la que RegistroViajero automatiza para los gestores madrileños: check-in digital en 9 idiomas, validación de los datos obligatorios del RD 933/2021 y envío automático a SES.HOSPEDAJES. El decreto te pedirá obras o certificados una vez; los partes te los pedirá cada día.