Mayoría de 3/5: la comunidad de vecinos y tu piso turístico

El aviso llega casi siempre igual: un punto en el orden del día de la próxima junta, redactado en tres líneas, que habla de “limitar el uso turístico de las viviendas”. A partir de ahí las versiones se multiplican en el grupo del edificio y ninguna coincide con la siguiente. Que hace falta unanimidad. Que basta la mayoría simple de los asistentes. Que el acuerdo cierra el piso el mes que viene.

Quien tiene razón lo deciden dos preceptos de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, y no dicen lo mismo. El artículo 17.12 fija la mayoría con la que la comunidad de vecinos puede acordar sobre la actividad, en cualquiera de los dos sentidos: aprobarla, limitarla, condicionarla o prohibirla. El artículo séptimo, apartado 3, impone una autorización previa a quien quiere empezar. Tratarlos como si fueran el mismo es el error que cambia la respuesta según si tu piso turístico ya funcionaba o todavía no, y saber cuál aplica es lo que permite que un piso turístico legal y su comunidad de vecinos convivan sin pasar por el juzgado.

Qué permite acordar el artículo 17.12 de la LPH

El apartado 12 del artículo diecisiete es la regla de mayoría. Su redacción vigente es esta:

“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

De ese párrafo salen cuatro decisiones distintas, todas con la misma mayoría reforzada:

• Aprobar la actividad en una vivienda concreta, que es la autorización que exige el artículo séptimo.
• Limitar la actividad, por ejemplo con un número máximo de viviendas turísticas en el edificio.
• Condicionar la actividad, con horarios de acceso, uso de zonas comunes o depósito de fianza por daños.
• Prohibir la actividad para el futuro.

La actividad a la que se refiere el precepto no es cualquier alquiler corto. Es la de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, comercializada o promocionada con finalidad lucrativa, cuando está sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística². Lo que decide la exclusión es que no se ceda la totalidad: alquilar habitaciones sueltas queda fuera de esa definición y, con ella, del apartado 12, resida el propietario en la vivienda o no. Eso no deja la habitación fuera del alcance de la junta, porque siguen en pie el apartado 2 del artículo séptimo sobre actividades molestas y lo que los estatutos prohíban, y varias comunidades autónomas regulan por su cuenta el alojamiento turístico por habitaciones.

Qué cambió en el artículo 17.12 el 3 de abril de 2025

La mayoría de tres quintos no nació en 2025. El apartado 12 se introdujo en el artículo diecisiete por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, ya con la doble mayoría, el tope del 20 % en las cuotas especiales y la frase sobre la irretroactividad³. Lo que hizo la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, fue reescribir ese apartado y añadir el apartado 3 al artículo séptimo, las dos cosas en su disposición final cuarta⁴. Los dos cambios surten efecto desde el 3 de abril de 2025, tres meses después de la publicación de la ley⁵.

Dicho de otro modo: la reforma no dio a las comunidades una facultad nueva de limitar, que ya tenían desde 2019. Lo que hizo fue escribir “prohíba” en la ley y, sobre todo, invertir el punto de partida para las actividades nuevas.

Artículo 7.3 y artículo 17.12: dos reglas que no se solapan

El apartado 3 del artículo séptimo no es una regla de mayoría, es un requisito previo dirigido al propietario:

“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.”

La diferencia práctica está en quién tiene que moverse y cuándo.

Esa asimetría es la que explica los dos escenarios que la gente confunde. Si tu piso ya funcionaba antes del 3 de abril de 2025, la comunidad tiene que reunir 3/5 y aprobar un acuerdo para tocar algo. Si quieres empezar ahora, eres tú quien necesita el acuerdo, y sin él no hay actividad que iniciar, sin que la comunidad tenga que convocar nada.

El Supremo avaló prohibir por 3/5 antes de la reforma

Antes de que la ley escribiera “prohíba”, la duda era si “limitar” daba para tanto. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo la resolvió en la sentencia 1232/2024, de 3 de octubre, dictada en el recurso de casación 8972/2022:

“la expresión legal ‘limite o condicione’ establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.”

El razonamiento de la sala añade un argumento que sigue siendo útil para leer el precepto actual: el apartado 12 existe precisamente como excepción a la regla de la unanimidad, y someter la prohibición a unanimidad “sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.

La sentencia importa sobre todo para los acuerdos adoptados antes del 3 de abril de 2025, que se juzgan con la redacción anterior. Para los posteriores, la palabra ya está en la ley y la discusión se ha desplazado a otro sitio: a quién alcanzan.

Cómo se cuentan los 3/5 y qué pasa con los ausentes

La mayoría es doble y se exige sobre el total, no sobre los asistentes: tres quintos del total de propietarios y tres quintos de las cuotas de participación. En un edificio de 20 propietarios hacen falta 12 votos favorables que sumen al menos el 60 % del coeficiente. Con 12 vecinos a favor pero un 55 % de cuota, el acuerdo no sale.

El dato que decide la mayoría de las juntas no es quién vota, sino quién no aparece. El apartado 8 del mismo artículo diecisiete dice:

“se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Ese apartado arranca con dos salvedades, la de los acuerdos cuyo coste no se puede repercutir a quien votó en contra y la de las reformas para aprovechamiento privativo, y el apartado 12 no está en ninguna de las dos. Nuestra lectura, por tanto, es que el silencio del ausente cuenta a favor también aquí, y que un acuerdo que se queda corto en la junta puede alcanzar los 3/5 treinta días después de comunicarse el acuerdo a los ausentes, no treinta días después de la reunión. Si tu piso es el afectado y no puedes asistir, la discrepancia por escrito dentro de ese plazo es lo único que impide que tu silencio se sume al acuerdo.

¿Alcanza el acuerdo a un piso turístico que ya operaba?

Es la pregunta que importa a quien ya factura, y la ley la contesta dos veces, con dos mecanismos distintos.

La irretroactividad que el apartado 12 lleva desde 2019

La última frase del apartado 12 es “estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”, y está en el texto desde su redacción original de 2019, intacta tras la reforma. Se refiere a todos los acuerdos del apartado, no solo a las prohibiciones: también a las limitaciones, a las condiciones y a las cuotas especiales. Un acuerdo aprobado hoy ordena lo que venga después; no borra la actividad que ya se ejercía.

La disposición adicional segunda protege al que ya operaba

La Ley Orgánica 1/2025 no se quedó ahí. Su disposición final cuarta añadió a la Ley de Propiedad Horizontal una disposición adicional segunda dedicada exactamente a este caso:

“Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.”

Hay dos requisitos acumulativos y una advertencia escondida en la última línea. Los requisitos: estar ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025 y haberse acogido antes a la normativa turística, es decir, estar dado de alta en el registro de tu comunidad autónoma. La advertencia: puedes seguir “con las condiciones y plazos establecidos en la misma”, los de esa normativa sectorial. Si tu habilitación autonómica tiene fecha de caducidad, la protección caduca con ella, porque lo que la disposición conserva es el régimen turístico que ya tenías, no un derecho indefinido. El caso más claro es el de las licencias HUT catalanas de los municipios tensionados, que llevan vencimiento propio.

Lo que la ley no define: estar ejerciendo la actividad

Ninguno de los dos textos define qué es “estar ejerciendo”. Nuestra lectura es que la protección exige las dos cosas a la vez y en esa fecha, alta registral vigente y actividad real, y que quedan fuera el alta obtenida después del 3 de abril de 2025 y la vivienda inscrita pero nunca comercializada. Un litigio sobre una temporada de inactividad, o sobre un cambio de titularidad posterior, se resuelve caso por caso.

Qué no puede hacer la comunidad con la mayoría de 3/5

El apartado 12 es una lista cerrada, y varias de las cosas que se anuncian en las juntas no caben en ella:

• Subir la cuota más de un 20 %. La junta puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación de la vivienda turística en los gastos comunes, pero solo “siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %”.
• Aplicar la subida de cuota a ejercicios ya cerrados. La irretroactividad cubre igual la prohibición y la cuota.
• Retirarte la licencia. La habilitación turística la concede y la revoca tu comunidad autónoma, no la comunidad de propietarios.
• Prohibirte el alquiler residencial. El apartado 12 solo alcanza la actividad de la letra e) del artículo 5 de la LAU. Un alquiler de vivienda habitual, o de temporada sometido a la LAU, no está en su ámbito.
• Cerrarte el piso por su cuenta. Ni el presidente ni el administrador pueden ejecutar nada: el camino es el requerimiento y, después, el juzgado.

Cómo pedir a la junta que apruebe tu actividad

Si vas a empezar, la aprobación expresa es tuya, y la ley te da la vía para provocar la votación sin depender de la voluntad del presidente. El artículo dieciséis regula la convocatoria⁸:

1. Escribe al presidente especificando el asunto que pides que se trate. El precepto le obliga a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.
2. Si no hay junta a la vista, fuerza una extraordinaria. La pueden pedir la cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas.
3. Comprueba antes si ya existe un acuerdo previo. Un acuerdo de limitación o prohibición adoptado en su día y reflejado en el libro de actas sigue vigente sin necesidad de repetirlo.
4. Pide certificación del acuerdo al secretario. Es el documento que después acredita la aprobación, tanto ante un juzgado como en cualquier trámite administrativo que la exija.
5. Confirma qué papeles pide tu registro autonómico. El acuerdo de la comunidad y la habilitación turística son trámites separados, y cada registro autonómico publica su propia lista de documentación. La guía de licencia turística por comunidades sitúa el registro y la norma de cada territorio.

El silencio de la junta no equivale a aprobación. La ley exige un acuerdo expreso, así que una solicitud sin respuesta deja la actividad sin autorizar.

Plazos para impugnar un acuerdo: tres meses o un año

Si el acuerdo ya se adoptó y crees que no debía salir, el artículo dieciocho fija los motivos, quién puede impugnar y los plazos⁹:

• Motivos: ser contrario a la ley o a los estatutos, resultar gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de algún propietario, o suponer un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o haberse adoptado con abuso de derecho.
• Quién puede: los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los privados indebidamente de su derecho de voto, siempre que estén al corriente de pago o consignen judicialmente la deuda.
• Plazo: tres meses desde la adopción del acuerdo; un año si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo cuenta desde la comunicación del acuerdo.
• Efecto: impugnar no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde cautelarmente a petición del demandante.

La diferencia entre tres meses y un año pesa mucho, y nuestra lectura es que un acuerdo adoptado sin la doble mayoría es contrario a la ley y entra en el plazo largo. Es una lectura, no una certeza: si el acuerdo se impugna, el encaje del defecto de mayoría en el motivo de ilegalidad se discute caso por caso, así que actuar dentro de los tres meses es lo prudente.

Qué pasa si operas sin la aprobación de la comunidad

El segundo párrafo del apartado 3 del artículo séptimo da el primer movimiento al presidente, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante: requerir la cesación inmediata de la actividad no aprobada expresamente, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales⁵. Y remite al apartado 2 del mismo artículo, que es la acción de cesación.

Presentada la demanda con el requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de la junta, el juez puede acordar cautelarmente la cesación inmediata bajo apercibimiento de delito de desobediencia. Si la sentencia estima la demanda, puede disponer tres cosas más: la cesación definitiva con indemnización de daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda por un plazo no superior a tres años, y, cuando quien explota el piso no es el propietario, la extinción de sus derechos sobre la vivienda y su lanzamiento inmediato.

Es una vía civil y corre en paralelo a la administrativa. La comunidad puede actuar por la Ley de Propiedad Horizontal aunque la inspección de turismo no haya abierto expediente, y al revés.

El parte de viajeros no depende de la junta

La aprobación de la comunidad es derecho civil entre vecinos. La licencia es autonómica. Y hay una tercera obligación que no aparece en ninguna de las dos: el registro y la comunicación de los datos de cada huésped, que el Real Decreto 933/2021 impone a las actividades de hospedaje “en todo el territorio nacional”, con un régimen sancionador que no es suyo sino el de la Ley Orgánica 4/2015¹⁰.

Quien acaba de reunir los 3/5 en su junta tiene ese trámite pendiente y a menudo no lo sabe, porque nadie lo menciona en la reunión. El marco completo está en la guía del RD 933/2021, las cuantías en sanciones por no enviar el parte, y el orden en que encajan los tres trámites, en licencia, registro y parte de viajeros.

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad prohibirme el piso turístico si ya tengo licencia? La comunidad no puede prohibirte el piso turístico si ya tenías licencia y actividad antes del 3 de abril de 2025. El artículo 17.12 termina diciendo que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, y la disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal permite seguir ejerciendo a quien ya lo hacía acogido a la normativa sectorial turística, con las condiciones y plazos de esa normativa. Si la habilitación autonómica caduca, la protección caduca con ella; y si el alta se obtuvo después de esa fecha, el acuerdo sí te alcanza.

¿Cuántos vecinos hacen falta para aprobar o prohibir un piso turístico? Para aprobar, limitar o prohibir un piso turístico en la comunidad de vecinos hacen falta tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Son dos mayorías simultáneas sobre el total del edificio, no sobre los asistentes a la junta: en una comunidad de 20 propietarios, 12 votos favorables que sumen al menos el 60 % del coeficiente. Si falla cualquiera de las dos, no hay acuerdo válido.

¿Cuenta el voto de los vecinos que no van a la junta? El voto de los vecinos que no van a la junta cuenta como favorable si estaban debidamente citados y no comunican su discrepancia al secretario en los 30 días naturales siguientes a que se les informe del acuerdo, según el apartado 8 del artículo diecisiete. Ese apartado excluye solo los acuerdos con coste no repercutible y las reformas para aprovechamiento privativo, y el apartado 12 no es ninguno de los dos, de modo que nuestra lectura es que la presunción opera también en estos acuerdos. Si eres el propietario afectado y no puedes asistir, la discrepancia por escrito dentro de plazo es lo que evita que tu silencio se sume.

¿Qué pasa si pido la aprobación y la junta no contesta? Si pides la aprobación y la junta no contesta, la actividad sigue sin autorizar: el artículo séptimo exige aprobación expresa, y el silencio no la sustituye. Lo que puedes hacer es forzar que el punto se vote, dirigiendo un escrito al presidente, que está obligado a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta, o promoviendo una junta extraordinaria con la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas.

¿La aprobación de la comunidad sustituye a la licencia turística? La aprobación de la comunidad no sustituye a la licencia turística: son dos permisos de naturaleza distinta y hacen falta los dos. El acuerdo de la junta es derecho civil entre propietarios y solo dice si la actividad puede ejercerse en ese edificio. La habilitación turística la concede tu comunidad autónoma y es la que te da el número de registro que exigen las plataformas. Un acuerdo favorable sin alta autonómica sigue siendo actividad sin licencia.

¿Puede la comunidad subirme la cuota por tener un piso turístico? La comunidad puede subirte la cuota por tener un piso turístico, con la misma mayoría de tres quintos y con un tope: establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación de esa vivienda en los gastos comunes, siempre que el incremento no pase del 20 %. Un acuerdo que supere ese porcentaje excede lo que el apartado 12 autoriza, y la irretroactividad se aplica igual que a las prohibiciones, así que no puede reclamarse sobre ejercicios ya cerrados.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La validez de un acuerdo concreto de la junta y su alcance sobre una vivienda determinada dependen del contenido del acta, de los estatutos de la comunidad y de la normativa turística aplicable en cada territorio.