Licencia turística por comunidades: requisitos 2026

Un gestor que ha tramitado media docena de altas en Andalucía llega a Canarias y descubre que casi nada de lo que sabía le sirve: otro registro, otra norma, otro papel del ayuntamiento. No es una excepción, es la regla en todo el mapa, y hasta el nombre del número que te asignan cambia.

Lo difícil no es entender el concepto, es dar con el trámite exacto que te toca antes de publicar el primer anuncio. Empecemos por el marco común, porque la mecánica se repite en casi todas partes.

Qué es la licencia turística y por qué la necesitas

La “licencia turística” es la habilitación autonómica que te permite comercializar legalmente una vivienda de uso turístico (VUT). En la práctica casi nunca es una autorización previa, sino una declaración responsable: presentas un formulario ante tu comunidad, la actividad queda habilitada desde ese momento y la vivienda se inscribe en el registro turístico, que te asigna un número.

Así está escrito, por ejemplo, en la ley andaluza:

“La presentación de la declaración responsable a que se refiere este artículo bastará para considerar cumplido el deber de inscripción de la persona o el establecimiento en el Registro de Turismo de Andalucía, pudiendo iniciar la actividad, salvo en el caso de los guías de turismo en los supuestos exigidos por su normativa de desarrollo.”

Tres cosas importan en casi todas las comunidades:

• Es previa: sin inscripción no puedes comercializar la vivienda.
• Es el número que verifican las plataformas. Airbnb, Booking y el resto retiran los anuncios sin número de registro válido. Hay que publicarlo en cada anuncio.
• No la elimina la sentencia del Supremo. La Sentencia 620/2026 anuló el registro estatal (el NRUA del RD 1312/2024), no los autonómicos. El número que verifican las plataformas es, hoy, el de tu comunidad; el reparto entre las tres obligaciones está en licencia, NRUA y parte de viajeros.

Qué cambió en la licencia turística en 2025 y 2026

• Voto de la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025) exige el acuerdo favorable de 3/5 de los propietarios para una nueva VUT en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Aplica en todas las comunidades.
• Zonas tensionadas y topes por barrio: cada vez más comunidades y ayuntamientos limitan o suspenden nuevas VUT en zonas saturadas (Cataluña, Canarias, Baleares, Andalucía…). Ojo con no confundirlo con las zonas de mercado residencial tensionado de la Ley 12/2023, que limitan el precio del alquiler de vivienda y no el uso turístico: son dos figuras distintas.
• NRUA anulado: el número de registro único estatal ya no se exige; el autonómico es el que queda.

Esa mayoría de 3/5 sale del apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

La mayoría es doble: tres quintos de los propietarios que sumen, además, tres quintos de las cuotas de participación. La actividad a la que remite el apartado es la cesión temporal de la vivienda completa comercializada en canales turísticos, y su última frase deja claro que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

La licencia turística, comunidad por comunidad

Las multas por operar sin licencia no salen del parte de viajeros, sino de la ley turística de cada comunidad. Y los tramos son serios: una infracción muy grave alcanza los 500.000 euros en Illes Balears³ y los 600.000 en Cataluña⁴. Los tramos de las diecinueve leyes, comparados: alquilar sin licencia turística: riesgos y sanciones.

Registro, trámite de alta y norma de cabecera de cada territorio:

Andalucía: Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

La declaración responsable se presenta de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, que inscribe la vivienda de oficio y sin coste en el Registro de Turismo de Andalucía. En ella declaras que la vivienda es compatible con el planeamiento urbanístico, que ni el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad prohíben el uso turístico y, desde el Decreto-ley 1/2025, que la comunidad de propietarios lo ha autorizado expresamente en los términos que exige la legislación estatal⁵. La regulan la Ley 13/2011 de Turismo¹ y el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024: desde entonces solo se admite una vivienda por referencia catastral, salvo que se acredite que en esa referencia hay dos o más⁶. Siete ayuntamientos tienen acordada la suspensión de nuevas altas mientras modifican su plan general: Cádiz, Chiclana de la Frontera, Córdoba, El Puerto de Santa María, Granada, Málaga y Sevilla⁷.

El código que sale del registro tiene la forma VUT/provincia/número y debe aparecer en todos los anuncios.

Aragón: Registro de Turismo de Aragón

Aragón habilita por declaración responsable. Hay que acompañarla de un certificado de idoneidad emitido por técnico competente. La regula el Decreto 1/2023, que sigue vigente en 2026⁸.

Principado de Asturias: Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT)

La declaración responsable asturiana es obligatoriamente electrónica. Cuando la vivienda está sometida a régimen de propiedad horizontal, se acompaña de una certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística; una vivienda independiente no aporta ninguna. La regulan la Ley 7/2001 de Turismo⁹ y el Decreto 48/2016 de viviendas vacacionales y de uso turístico, que el Decreto 4/2026, de 2 de febrero (BOPA del 11, en vigor el 3 de marzo de 2026), reformó con un límite de 8 plazas para la vivienda de uso turístico¹⁰.

Illes Balears: Registro insular de cada consell

La DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística) no se presenta ante un registro autonómico único, sino ante el consell insular que corresponda: Mallorca, Menorca, Eivissa o Formentera. Exige una cédula de habitabilidad en vigor, y el número de plazas que puedes comercializar es el que figure en ella. La regula la Ley 8/2012¹¹. El Decreto-ley 4/2025 endureció el régimen y situó las infracciones muy graves entre 50.001 y 500.000 euros³; además hay límites de plazas y zonas con la comercialización suspendida.

Canarias: Registro General Turístico

La declaración responsable se presenta ante el cabildo insular, que inscribe la actividad de oficio en el Registro General Turístico; puedes operar desde el mismo día de la presentación. Hay que acompañar una cédula urbanística que acredite que el planeamiento municipal habilita expresamente el uso turístico de hospedaje en esa vivienda. El marco del alta cambió por completo con la Ley 6/2025, de 10 de diciembre (LOSUTV), en vigor desde el 13 de diciembre de 2025¹². El Decreto 113/2015 no quedó derogado: la ley tumbó expresamente sus artículos 12.2 y 13, y los artículos 7, 11, 12.4 y 16 siguen rigiendo la publicidad, los precios, las hojas de reclamaciones y el documento que ambas partes firman antes de ocupar cuando no hubo contrato escrito previo.

Cantabria: Registro General de Empresas Turísticas

La declaración responsable se presenta en la Dirección General de Turismo. Hay que aportar un título jurídico que acredite el derecho de uso de la vivienda. El Decreto 50/2025, en vigor desde julio de 2025, regula por primera vez las VUT con detalle y da un plazo de adaptación a las que ya operaban¹³.

Castilla-La Mancha: Registro de empresas y establecimientos turísticos

La declaración responsable de inicio de actividad se presenta en la sede electrónica, como trámite KT4. El nombre del registro depende de dónde lo leas: el Decreto 36/2018 lo llama Registro de empresas y establecimientos turísticos de Castilla-La Mancha en sus artículos 19.2.a) y 25, y ese es el nombre que tu documentación debe llevar; la ficha del trámite KT4 lo alarga a “Registro General de Empresas, establecimientos, asociaciones de empresarios turísticos y entidades turísticas no empresariales de Castilla-La Mancha”¹⁴. Es el mismo registro. No hay certificado técnico añadido. La regulan la Ley 8/1999 y el Decreto 36/2018¹⁵, con un proyecto de decreto en tramitación. No hay moratorias ni topes por barrio.

Castilla y León: Registro de Turismo de Castilla y León (RTCYL)

La declaración responsable es previa al inicio de la actividad. Exige licencia o cédula de habitabilidad de la vivienda. La regulan la Ley 14/2010 de Turismo¹⁶ y el Decreto 3/2017.

Cataluña: Registre de Turisme de Catalunya (RTC)

El título habilitante catalán no es un trámite autonómico, sino una comunicación previa al ayuntamiento; la inscripción en el Registre de Turisme de Catalunya llega después y de oficio. La vivienda se cede entera, nunca por habitaciones, y para estancias de 31 días o menos⁴. El Decreto-ley 3/2023 añadió una licencia urbanística previa en 262 municipios tensionados o en riesgo, con vigencia de cinco años y un tope de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes¹⁷. Para el parte de viajeros, recuerda que Cataluña usa los Mossos d’Esquadra.

Comunitat Valenciana: Registro de Turismo

La declaración responsable se presenta ante la administración turística autonómica, que inscribe la vivienda de oficio en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Hace falta un informe municipal de compatibilidad urbanística favorable para uso turístico, o el documento equivalente. La regula la Ley 15/2018¹⁸. El Decreto-ley 9/2024 reforzó ese informe y limitó la inscripción a 5 años: para seguir operando hay que presentar una declaración responsable de renovación en el mes anterior a que venza el plazo¹⁹.

Extremadura: Registro General de Empresas y Actividades Turísticas

El alta extremeña se hace por declaración responsable. No hay un decreto propio de viviendas de uso turístico: se aplica el régimen de apartamentos turísticos de la Ley 2/2011²⁰ y del Decreto 182/2012, que es el de clasificación. Las reglas de funcionamiento diario están en otra norma, el Decreto 203/2012, de 15 de octubre, de ordenación de precios, reservas y servicios complementarios, que alcanza a todos los establecimientos de alojamiento turístico: precios expuestos, régimen de reservas y cancelaciones, facturación y la hoja de admisión que se entrega antes de iniciar la estancia, salvo intermediación en la contratación²¹.

Galicia: Registro de Empresas e Actividades Turísticas (REAT)

La declaración responsable gallega se llama DRIA y se presenta en el Área Provincial de la Axencia Turismo de Galicia. La inscripción en el REAT es automática. La regulan la Ley 7/2011²² y el Decreto 12/2017. Más detalle en REAT y TURESPAZO en Galicia.

Comunidad de Madrid: Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid

La declaración responsable se presenta ante la dirección general competente en materia de turismo, únicamente por medios electrónicos, y la vivienda queda inscrita después en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. En ella hay que manifestar que dispones del CIVUT, el certificado de idoneidad que emite un técnico facultativo competente tras comprobar la vivienda in situ. La regula el Decreto 79/2014²³. El Decreto 27/2026, de marzo de 2026, reescribió ese artículo 17 y reforzó equipamiento, ocupación y dotaciones mínimas²⁴; el resto de sus cambios está en el Decreto 27/2026 de Madrid.

El número que sale de esa inscripción empieza por VT seguido de un correlativo (VT-1, VT-21, VT-4023). El formato no aparece en la norma. En el extracto público del registro, que difunde en datos abiertos la Dirección General de Turismo y Hostelería, todas las viviendas de uso turístico lo llevan en el campo signatura. Los hoteles y hostales llevan HM, y los apartamentos turísticos, AM²⁵.

Región de Murcia: Registro de Empresas y Actividades Turísticas (ITREM)

La declaración responsable de clasificación turística se presenta ante el ITREM. Hay que aportar la referencia catastral y un seguro de responsabilidad civil. La regulan la Ley 12/2013²⁶ y el Decreto 256/2019.

Comunidad Foral de Navarra: Registro de Turismo de Navarra

La declaración responsable es previa al inicio de la actividad. Exige seguro de responsabilidad civil. La regula la Ley Foral 7/2003, modificada por la Ley Foral 19/2020²⁷. En 2025 la Orden Foral 157E/2025 declaró 21 municipios como zonas de mercado residencial tensionado, una medida de la Ley 12/2023 sobre el precio del alquiler de vivienda que no limita las VUT.

País Vasco: Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE)

La declaración responsable da lugar a la inscripción automática en el REATE de Euskadi, y exige seguro de responsabilidad civil. La regulan la Ley 13/2016 de Turismo²⁸ y el Decreto 101/2018. Dos cambios recientes estrechan la puerta: el Decreto 52/2025 derogó la disposición adicional primera del Decreto 101/2018, con lo que las viviendas en suelo rural y no urbanizable dejaron de estar excluidas del reglamento²⁹; y desde el 30 de diciembre de 2025 el artículo 7 de la Ley 6/2025 reescribió el artículo 20.4 de la Ley 13/2016 para suspender automáticamente la actividad de las viviendas y habitaciones turísticas nuevas en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, lo que supone su no inscripción en el registro. Bilbao, Donostia y Vitoria están declaradas³⁰. Para el parte, el País Vasco usa la Ertzaintza.

La Rioja: Registro de Proveedores de Servicios Turísticos

El alta riojana es una comunicación de inicio de actividad. La norma que regula la vivienda de uso turístico es el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, Reglamento General de Turismo de La Rioja³¹, dictado en desarrollo de la Ley 2/2001 de Turismo³². La vivienda se cede entera y tiene que cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad del Decreto 28/2013, que es la norma de habitabilidad a la que ese reglamento remite, no la que ordena la actividad turística.

Ceuta: Registro de Proveedores de Servicios Turísticos

La comunicación de inicio se presenta ante la Consejería competente. Ceuta se rige por un Reglamento de Turismo de 2010, no por una ley turística propia³³. El régimen sancionador específico no está claramente fijado, así que los importes conviene consultarlos directamente con la Ciudad Autónoma.

Melilla: Registro de Empresas y Actividades Turísticas

La declaración responsable se presenta ante la autoridad turística. Exige seguro de responsabilidad civil. Melilla se rige por el Reglamento de Turismo aprobado por el Decreto 351/2010³⁴. No hay decreto específico de VUT ni moratorias.

Cómo obtener la licencia, en seis pasos generales

El trámite concreto es autonómico, pero el camino se parece en casi todas partes:

1. Identifica el registro y el trámite que te tocan por comunidad.
2. Reúne la documentación: referencia catastral, título de habitabilidad u ocupación, seguro de responsabilidad civil y, donde se exija, certificado técnico (CIVUT en Madrid, certificado de idoneidad en Aragón).
3. Comprueba el planeamiento municipal: que tu zona no esté saturada ni tensionada.
4. Consigue el acuerdo de la comunidad de propietarios (3/5) si el edificio está en propiedad horizontal.
5. Presenta la declaración responsable en la sede electrónica de tu comunidad, normalmente con certificado digital.
6. Publica el número en todos tus anuncios.

El documento que se firma en cada estancia

La licencia habilita la actividad. Lo que vuelve con cada huésped, además del parte de viajeros, es un segundo papel que quince de los diecinueve territorios exigen entregar al cliente: la hoja de admisión, la ficha de entrada o el documento a modo de contrato, según cómo lo llame cada norma.

No es el parte. El parte es estatal, va al Ministerio del Interior y se conserva tres años. Este se queda en tu poder y se le enseña a la inspección de turismo. Los dos nacen en el mismo momento y comparten casi los mismos datos, y esa es la razón por la que tantos propietarios solo conocen uno.

No lo exigen Cataluña ni Melilla. Madrid y País Vasco tampoco piden un contrato por estancia, pero sí otra cosa: Madrid, un formulario de normas que el usuario debe aceptar expresamente; País Vasco, información previa a la reserva en soporte duradero.

En los otros quince el contenido mínimo se parece mucho, precio, fechas, ocupantes e identificación del alojamiento, y lo que cambia de verdad son cuatro cosas:

• Quién firma. El huésped en once territorios. En Canarias firman las dos partes. Illes Balears admite la firma o acreditar la recepción por otra vía. Aragón y Comunitat Valenciana no exigen firma de nadie.
• Cuándo se entrega. Casi siempre antes de la admisión o en la recepción. Illes Balears es la excepción que cambia el flujo de trabajo: lo exige antes de que el cliente acepte, es decir en la reserva, no en la puerta³⁵.
• Cuánto se guarda. De seis meses en Castilla y León y Comunitat Valenciana a cinco años en Castilla-La Mancha¹⁵, pasando por el año que fija la mayoría y los dos años de Illes Balears. Canarias, Aragón y Navarra no fijan plazo.
• Si la reserva vino de una plataforma. Aquí está la pregunta que más se hace y la respuesta no es única. Aragón exime de entregarlo cuando el cliente contrató a través de una empresa de intermediación³⁶; Extremadura exceptúa igualmente los casos de intermediación²¹; Comunitat Valenciana admite que el soporte emitido por la agencia o la empresa de mediación sustituya a su tarjeta de entrada³⁷; y Canarias solo lo exige si la contratación no se hizo por escrito con anterioridad³⁸. En los once restantes no hay exención: la confirmación de Airbnb o de Booking no libera de nada.

Si operas en varias comunidades, esa última fila es la que más trabajo da, porque obliga a tratar la misma reserva de forma distinta según dónde esté el piso.

Después de la licencia: el parte de viajeros a SES.HOSPEDAJES

La licencia se tramita una vez. La obligación que vuelve con cada huésped es el parte de viajeros: recoger sus datos y comunicarlos a SES.HOSPEDAJES en 24 horas. Si operas en varias comunidades, ese trabajo se multiplica. Es justo lo que RegistroViajero automatiza: check-in digital, validación y envío al Ministerio sin copiar nada a mano. Empieza por la guía de SES.HOSPEDAJES.

La normativa turística autonómica cambia con frecuencia (decretos, moratorias, zonas tensionadas). Esta guía refleja el marco vigente en la fecha de publicación; verifica siempre el detalle con el registro de tu comunidad antes de tramitar.