Reglamento UE 2024/1028 y el alquiler turístico en España

Dos noticias en la misma semana. El 20 de mayo de 2026 empezó a aplicarse en toda la Unión Europea el Reglamento (UE) 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos de los alquileres de corta duración. Casi al mismo tiempo, el Tribunal Supremo anulaba el registro único estatal (NRUA)¹.

Esa fecha la fija el propio reglamento, y no deja a los Estados margen para moverla:

“El presente Reglamento entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea. Será aplicable a partir del 20 de mayo de 2026. El presente Reglamento será obligatorio en todos sus elementos y directamente aplicable en cada Estado miembro.”

“Directamente aplicable” quiere decir que no hay ley española que lo transponga ni plazo adicional que agotar: desde el 20 de mayo de 2026 las obligaciones vinculan a las plataformas y a las administraciones tal como están escritas.

Leídos juntos, los dos titulares apuntan en direcciones opuestas: uno suena a obligación europea recién estrenada, el otro a que el registro del que se venía hablando ya no existe. De ahí las preguntas que llegan estos días. ¿Hay que inscribirse en algo nuevo? ¿En algo europeo?

Quien más se juega en la respuesta es el gestor con cartera repartida en varias comunidades, porque cada vivienda arrastra su propio registro autonómico y cada registro, su propio número.

Qué es el Reglamento 2024/1028

Es la norma que armoniza, en los 27 países de la UE, cómo se recogen y comparten los datos de actividad de los alquileres de corta duración que se ofrecen a través de plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo y similares). No regula precios, ni zonas, ni quién puede alquilar. Regula datos.

Y define esos datos con precisión, en el artículo 3:

“el número de noches por las que se alquila una unidad y el número de huéspedes a los que se alquila por noche la unidad junto con el país de residencia de cada huésped”

Ahí no hay ningún dato que identifique a un huésped concreto: son recuentos y países de residencia. La dirección específica de la vivienda y la URL del anuncio no son datos de actividad, aunque viajan junto a ellos, con el número de registro, cuando la plataforma hace el envío⁴.

El reglamento reparte el trabajo entre cuatro actores, y ninguno hace el del otro:

Tiene tres piezas:

1. Registros de anfitriones, en el artículo 4. Donde exista un procedimiento de registro, el Estado debe garantizar que:

   • se pueda tramitar en línea, gratis cuando sea posible o con un coste razonable y proporcionado;
   • expida un número de registro por vivienda de forma automática e inmediata, y que ese número no contenga datos personales;
   • una misma vivienda no quede sujeta a más de un procedimiento de registro;
   • haya medios técnicos para actualizar los datos, comprobar la validez del número y dar de baja la vivienda;
   • los números consten en un registro público y de fácil acceso;
   • el anfitrión esté obligado a declarar el número a la plataforma al publicar⁵.

2. Obligaciones de las plataformas, en los artículos 7 y 9. A las primeras el reglamento las llama “cumplimiento desde el diseño”, y son tres en este orden:

   • pedir al anfitrión que autodeclare si la vivienda está en una zona con procedimiento de registro;
   • donde lo haya, exigir el número antes de permitir la oferta y mostrarlo claramente en el anuncio;
   • comprobar después, por muestreo y de forma periódica, que la declaración y el número son válidos⁶.

   A eso se añade el envío de datos: los datos de actividad por vivienda, con su número de registro, la dirección específica y la URL del anuncio, a la ventanilla única digital del Estado donde esté la vivienda. La transmisión es mensual, con una excepción: las plataformas pequeñas o microplataformas que no hayan alcanzado una media mensual de 4.250 anuncios en el trimestre anterior transmiten al final del trimestre, y pueden hacerlo manualmente⁴.

3. Ventanilla única digital, en el artículo 10. Cada Estado miembro que tenga procedimientos de registro monta una ventanilla única digital por la que circulan esos datos y designa a la autoridad responsable de su funcionamiento. Quienes reciben y usan los datos son las autoridades competentes de cada territorio, y solo con dos fines: supervisar el cumplimiento de los procedimientos de registro y hacer cumplir las normas de acceso y prestación del alquiler de corta duración⁷.

El orden de la tercera obligación de las plataformas importa más de lo que parece, porque esa comprobación no es un filtro previo:

“harán los esfuerzos que resulten razonables para comprobar aleatoriamente y de forma periódica las declaraciones de los anfitriones sobre la existencia o no de un procedimiento de registro […] y, cuando exista tal procedimiento, la validez del número de registro facilitado por el anfitrión mediante las funcionalidades ofrecidas por las ventanillas únicas digitales […], tras permitir que el anfitrión ofrezca servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.”

Para ti la consecuencia es de calendario. Un número mal copiado o caducado puede pasar el alta sin problema y caer semanas después, cuando el muestreo lo cruce con el registro autonómico. Y entonces la plataforma no decide por su cuenta: comunica el resultado a la autoridad competente y a ti, y es la autoridad la que suspende el número y ordena retirar el anuncio⁶.

Para inscribirse, el anfitrión presenta una declaración por vivienda con:

• la dirección específica, con el número, la planta, la referencia catastral o lo que haga falta para identificarla con precisión;
• el tipo de unidad;
• si se ofrece como residencia principal, secundaria o para otros fines;
• el número máximo de plazas y de huéspedes;
• si está sujeta a un régimen de autorización y, en ese caso, si ya la ha obtenido⁸.

A eso se suman los datos de contacto del anfitrión: nombre, número de identificación, dirección, teléfono y correo electrónico para las comunicaciones de la autoridad⁸. Las autoridades competentes pueden verificar la declaración en cualquier momento. Si piden una rectificación y no llega, suspenden el número de registro y ordenan a la plataforma que retire el anuncio⁹.

Qué NO hace el Reglamento 2024/1028

Aquí está la mitad de la confusión. El reglamento europeo:

• No legaliza ni prohíbe ningún alquiler turístico. Las licencias, los topes por zona y las restricciones siguen siendo competencia nacional, autonómica y municipal.
• No crea un registro europeo. Exige que los procedimientos de registro que cada Estado establezca, sean nacionales, regionales o locales, cumplan unas condiciones comunes, no que haya uno nuevo ni que sea estatal⁵.
• No convierte a la plataforma en autoridad. Puede pedirte el número, mostrarlo y comprobarlo, pero retirar un anuncio por un número no válido lo ordena la administración⁹.
• No sustituye al parte de viajeros. El registro de viajeros del RD 933/2021 es una obligación de seguridad ciudadana del Ministerio del Interior, ajena por completo a esta norma.

Conviene fijar esa última distinción, porque es la que más se mezcla. Una cosa son los datos de la vivienda: cuántas noches se alquila, cuántos huéspedes por noche, dónde está y qué número de registro tiene. Otra muy distinta son los datos de cada huésped que pasa la noche, con su nombre, su documento y su domicilio, que es lo que pide el parte de viajeros español. Son dos circuitos paralelos que no se tocan.

¿Choca la anulación del NRUA con el Reglamento 2024/1028?

No. El Gobierno justificó el registro único estatal (NRUA) precisamente en este reglamento, y el Supremo desmontó ese argumento: la norma europea exige que existan registros y procedimientos, no que sean estatales. En España la competencia turística es autonómica, así que el reglamento se cumple a través de los registros autonómicos y de la ventanilla única digital, que la sentencia mantiene expresamente en pie.

Para ti eso tiene una traducción concreta: el número que la plataforma te pide y cruza hoy es el de tu registro autonómico. El número estatal que se venía anunciando dejó de existir con la sentencia, así que no hay trámite estatal que hacer ni número estatal que publicar.

El reglamento pide resultados: datos fiables y números visibles en los anuncios. Cómo se organiza cada país por dentro es asunto suyo.

Qué cambia para ti con el Reglamento 2024/1028, según tu perfil

El cambio de fondo no es un trámite nuevo, sino visibilidad. Con las plataformas enviando actividad cada mes (cada trimestre las más pequeñas) a través de la ventanilla única, operar sin licencia o con datos incoherentes deja cada vez más rastro⁴.

Y el reglamento obliga a cada Estado a tener en su Derecho la herramienta para actuar sobre ese rastro:

“Cuando se aplique un procedimiento de registro, los Estados miembros garantizarán que el Derecho nacional permita a las autoridades competentes ordenar a los prestadores de plataformas en línea de alquiler de corta duración que proporcionen la información solicitada y eliminen los anuncios relativos a unidades ofrecidas sin número de registro o con un número de registro no válido, o en casos de uso indebido de un número de registro.”

Sin número válido no hay anuncio, pero las dos decisiones no salen del mismo sitio. Tu comunidad autónoma suspende o retira el número que ella expidió. La resolución que ordena eliminar el anuncio o inhabilitar su acceso la dicta en España el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, de la que depende la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos¹⁰. La plataforma no es autoridad en ninguno de los dos pasos: recibe la orden y tiene 48 horas desde la notificación para cumplirla¹⁰.

Tres comprobaciones para cumplir con el reglamento europeo

Ahora que el reglamento ya se aplica, tres comprobaciones bastan:

1. Tu número de registro autonómico está en regla y aparece en cada anuncio. Si tienes la vivienda en Booking, Airbnb y Vrbo, el número tiene que figurar en las tres. Si todavía no lo tienes, mira los requisitos por comunidad autónoma.
2. Los datos que declaraste coinciden con la realidad. Dirección, capacidad y tipo de uso deben cuadrar con lo que figura en el anuncio. Si no cuadran, la autoridad puede suspender el número, y el anuncio cae con él.
3. El parte de viajeros sigue su curso aparte. No lo mezcles con el registro de la vivienda. Cada estancia, cada huésped, su comunicación a la policía. Eso no lo cambia el reglamento europeo.

Si operas en Cataluña o en el País Vasco, ahí el parte no va a SES.HOSPEDAJES. Va a los Mossos d’Esquadra y a la Ertzaintza por sus propios canales, al margen de lo que diga el reglamento sobre los registros de viviendas.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que registrarme en algún sitio nuevo por el reglamento europeo? No, el reglamento europeo no te obliga a registrarte en ningún sitio nuevo. Si tu vivienda está inscrita en el registro turístico de tu comunidad autónoma y el número figura en tus anuncios, no hay trámite adicional para ti.

¿El reglamento europeo obliga a enviar partes de viajeros? No, el reglamento europeo no obliga a enviar partes de viajeros. El parte de viajeros es una obligación española del RD 933/2021, anterior e independiente. Sigue funcionando exactamente igual, con sus plazos y sus sanciones.

¿Las plataformas van a compartir mis datos con Hacienda? Las plataformas no comparten tus datos con Hacienda por este reglamento: lo que transmiten son datos de actividad, y van a la ventanilla única digital para que los usen las autoridades competentes de tu territorio, con dos fines tasados. A efectos fiscales ya existían otras vías, como el modelo informativo de plataformas. El resultado neto es el mismo: más cruce de datos, menos margen para la incoherencia.

¿Qué pasa si la plataforma detecta que mi anuncio no tiene número de registro? Si la plataforma detecta que tu anuncio no lleva número de registro donde el registro es exigible, no puede mantener la oferta publicada: el reglamento le obliga a exigirte el número antes de dejarte ofrecer el alojamiento y a mostrarlo en el anuncio. Cuando una comprobación aleatoria posterior revela un número inválido o mal utilizado, la plataforma lo comunica a la autoridad competente, y es esa autoridad la que suspende el número y ordena la retirada del anuncio. Sin número válido, no hay anuncio.

¿Cuándo empieza a aplicarse? El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026 en toda la UE. Desde esa fecha las obligaciones de verificación y de intercambio de datos son exigibles, sin necesidad de una norma española que las desarrolle.

Lo que sigue igual: cada huésped, su parte

Mientras los registros de viviendas se reordenan, la obligación operativa diaria no se ha movido un milímetro: recoger los datos de cada huésped y comunicarlos a SES.HOSPEDAJES en 24 horas. Esa parte, la que se repite con cada reserva, es la que RegistroViajero automatiza: check-in digital, validación y envío del parte al Ministerio sin teclear nada.

El reglamento europeo cambia cómo se ven tus viviendas desde fuera. El parte de viajeros sigue siendo lo que tienes que hacer en cada estancia.