Impuestos de una vivienda de uso turístico: IRPF, IVA y modelos

De todas las obligaciones que rodean a una vivienda de uso turístico, la fiscal es la que llega más tarde y la que peor se explica. Primero aparece la licencia, luego el número de registro, luego el parte de viajeros. La factura de Hacienda no llama a la puerta hasta la campaña de la renta siguiente, cuando toca declarar el alquiler vacacional y ya has cobrado un año entero con las decisiones tomadas.

El problema es que casi todas esas decisiones (si pones recepción, si limpias durante la estancia, si contratas a alguien) mueven la casilla en la que acabas declarando. Y las dos preguntas que la mueven no son las que el propietario espera: no son cuántas noches alquilas ni cuánto ganas, sino qué servicios prestas y con quién.

Lo que sigue es el recorrido con las normas delante: dónde va cada euro en IRPF, cuándo se cae la exención de IVA, qué modelos existen todavía y cuáles han desaparecido.

Qué impuestos paga una vivienda de uso turístico

A esto se suman las tasas turísticas allí donde existen, que no son un impuesto estatal sino autonómico o municipal y las repercutes al viajero: el mapa completo está en tasas turísticas por comunidad autónoma.

IRPF: cuándo el alquiler turístico es capital inmobiliario

La regla general es la sencilla. La Agencia Tributaria lo dice sin rodeos en su propia guía: “Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario”¹.

Eso significa que declaras los ingresos íntegros del año, restas los gastos deducibles del artículo 23.1 de la Ley del IRPF y el resultado va a la base general². Los gastos que la ley admite son estos:

• Intereses y demás gastos de financiación del capital invertido en comprar o mejorar el inmueble, junto con los gastos de reparación y conservación. Sumados, no pueden superar en el año los ingresos íntegros del inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
• Tributos y recargos no estatales (el IBI, por ejemplo) y las tasas y recargos estatales que recaigan sobre los rendimientos o sobre el inmueble, siempre que no tengan carácter sancionador.
• Saldos de dudoso cobro, en las condiciones que fija el reglamento.
• Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
• Amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él: se entiende efectiva si no excede del 3% sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Dos matices que se cuelan en casi todas las declaraciones. El primero: los gastos solo se deducen en proporción a los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado, no todo el año. La Dirección General de Tributos lo repitió en la consulta vinculante V1643-25, sobre una habitación de la vivienda habitual alquilada 135 días: se deducen los gastos necesarios “sólo los correspondientes al período de tiempo en que la habitación haya estado alquilada”, y la amortización, en la parte del inmueble alquilada y por los días que duró el alquiler³. El segundo: por los días en que estuvo vacío a tu disposición se imputa renta inmobiliaria, la misma que por una segunda residencia.

IRPF: qué convierte el alquiler turístico en actividad económica

Hay dos puertas de entrada a la actividad económica, y basta con cruzar una.

La primera es la de siempre para cualquier arrendamiento, y la fija el artículo 27.2 de la Ley del IRPF:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

La segunda es específica del alquiler turístico y es la que de verdad se cruza en la práctica. La AEAT la formula así:

“Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.”

Aquí no hace falta ninguna persona empleada: lo que califica es el servicio.

La diferencia no es cosmética. Como actividad económica pasas a rendir cuentas como empresario: alta censal, obligaciones formales periódicas, y muy probablemente alta en el régimen de autónomos.

El alquiler turístico no tiene la reducción del 50% del IRPF

Esta es la confusión más cara de todas, porque el propietario la descubre cuando ya ha presentado.

La reducción del rendimiento neto del artículo 23.2 de la Ley del IRPF (el 50% general para los contratos posteriores a la reforma de 2023, y el 60%, el 70% o el 90% en vivienda rehabilitada, alquiler a jóvenes en zona tensionada o rebaja de renta en zona tensionada) está reservada al “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda”². Una vivienda de uso turístico no lo está: no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El manual de la propia Agencia Tributaria lo cierra sin margen:

“Por ello, en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra.”

La consecuencia es directa: todo el rendimiento neto positivo de la vivienda de uso turístico va a la base general, sin recorte.

Conviene tener presente que el mismo inmueble puede ser vivienda para una norma y hospedaje para otra. La frontera fiscal es solo una de las que lo deciden: la ley turística de tu comunidad y el Real Decreto 933/2021 trazan las suyas con criterios propios. Para el Real Decreto hay hospedaje en cuanto se proporciona habitación o espacio para pernoctar a cambio de un precio, “con o sin otros servicios de carácter complementario”⁵, así que la vivienda exenta de IVA por no prestar servicios hoteleros sigue teniendo que enviar el parte de viajeros.

IVA: cuándo el alquiler turístico pierde la exención

En IVA el criterio es el mismo servicio hotelero, pero escrito en otra ley y con otra consecuencia.

El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 declara exentos los arrendamientos de edificios destinados exclusivamente a viviendas, y a continuación excluye de la exención, en su letra e´), este supuesto:

“Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”

Las dos salidas son opuestas y conviene tenerlas claras antes de montar el servicio:

• Sin servicios hoteleros: el alquiler está exento de IVA. No repercutes IVA, tampoco deduces el IVA de tus gastos, y la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que gestiona tu comunidad autónoma⁷.
• Con servicios hoteleros: el alquiler está sujeto y no exento, y tributa al tipo reducido del 10%, el mismo de los servicios de hostelería⁷. A cambio, deduces el IVA soportado.

Un detalle que sorprende: ser arrendador ya te convierte en empresario a efectos de IVA. El artículo 5.Uno.c) de la Ley del IVA dice que tienen esa consideración “en particular… los arrendadores de bienes”⁸. Estar exento no es estar fuera del impuesto, es estar dentro y sin repercutir.

Servicios propios de la industria hotelera según la AEAT

La Agencia Tributaria publica las dos listas, y la frontera está donde casi nadie la coloca de memoria: no en qué haces, sino en cuándo lo haces⁷.

Limpiar entre estancias no te saca de la exención. Limpiar durante la estancia, sí. Es literalmente el mismo trabajo en dos momentos distintos, y decide un tipo del 10% frente a una exención.

El caso que más dudas genera, la limpieza semanal en estancias largas, está resuelto y en contra de lo que suele suponerse: la Dirección General de Tributos incluye expresamente entre los servicios propios de la industria hotelera el “servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal” y el cambio de ropa con esa misma periodicidad⁹.

Modelo 036: el alta censal, y el 037 que ya no existe

El modelo 036 es la declaración censal de alta, modificación y baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Es el trámite con el que le dices a Hacienda qué actividad vas a ejercer, con qué epígrafe del IAE y con qué obligaciones periódicas.

Aquí hay una novedad que todavía circula mal. El modelo 037, la versión simplificada del censal, está suprimido: la Orden HAC/1526/2024 eliminó los artículos y el anexo que lo regulaban y su supresión surte efecto desde el 3 de febrero de 2025¹⁰. Cualquier guía que te mande al 037 está desactualizada. Todo va por el 036.

Sin servicios hoteleros no entras en el censo de empresarios

Aquí es donde la mayoría de guías se queda callada, y la norma lo dice por escrito.

El artículo 3.2.a) del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria delimita quién forma parte del Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, y deja fuera a un propietario concreto:

“No se incluirán en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores quienes efectúen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que su realización no constituya el desarrollo de una actividad empresarial de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”

Las dos condiciones son acumulativas y el alquiler turístico sin servicios hoteleros cumple las dos: está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23.º y no es actividad económica en IRPF. Ese propietario no forma parte del censo, así que no presenta el alta censal, por más que el artículo 5.Uno.c) lo llame empresario a efectos de IVA. Ser empresario para la ley del impuesto y estar en el censo no son lo mismo.

La exclusión deja de aplicarse en cuanto cae cualquiera de las dos condiciones, y eso ocurre en tres situaciones:

• Prestas servicios hoteleros: el arrendamiento deja de estar exento de IVA.
• Contratas a una persona a jornada completa: el arrendamiento pasa a ser actividad económica en IRPF.
• Vendes servicios voluntarios aparte del alojamiento: ya no realizas exclusivamente arrendamientos exentos.

Cualquier otra circunstancia que te meta en el censo por su cuenta (pagar rentas sujetas a retención, por ejemplo) tiene el mismo efecto.

IAE: las personas físicas están exentas del impuesto

El modelo 036 es también donde se declara el epígrafe del IAE, y de ahí viene la preocupación recurrente por cuál te toca. Para un propietario particular la pregunta se desactiva antes de llegar a ella.

El artículo 82.1.c) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales declara exentas del impuesto a las personas físicas, sean o no residentes en territorio español¹², y quien está exento no presenta declaración de alta en la matrícula¹³. Para una persona física propietaria el IAE es, en la práctica, un impuesto sin cuota y sin trámite.

Si operas a través de una sociedad, la exención por cifra de negocios tiene su propio umbral y el epígrafe sí importa: cuál corresponde depende de los servicios que prestes, y es una pregunta para tu asesor y no para una tabla general.

Modelo 179 y modelo 238: quién informa de tus reservas

Durante años, la plataforma o la agencia que intermediaba en tu alquiler declaraba tus reservas en el modelo 179. Ese modelo ya no se presenta desde el ejercicio 2024, y la información pasó al modelo 238, que presenta el operador de la plataforma y nunca tú¹⁴.

Para ti el cambio es de fontanería, no de fondo: sigue habiendo un tercero contándole a Hacienda lo que ingresas por cada estancia. La supresión la hizo el Real Decreto 117/2024, que reescribió el artículo 54 ter del reglamento de gestión tributaria, y el 238 corre ya bajo el marco europeo de intercambio automático de información conocido como DAC7.

Ese mismo cruce de datos es el que hace que un anuncio sin número de registro llame la atención por partida doble: la plataforma que le declara a Hacienda lo que ingresas con cada estancia es la misma que exige y comprueba el número de registro autonómico en el anuncio, así que un alojamiento que factura sin número queda a la vista de la inspección turística y de la Agencia Tributaria a la vez. Qué número va en el anuncio y en qué formato se escribe lo explicamos en qué número de registro va en tu anuncio de Airbnb o Booking.

Modelo 210: qué declara el propietario no residente

Si no resides fiscalmente en España, no presentas declaración de la renta: presentas el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Tres cosas que decide la norma y que suelen contarse al revés:

1. El tipo. El 24% con carácter general, y el 19% si resides en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria¹⁵.
2. Los gastos. Solo los contribuyentes residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información pueden deducir gastos; el resto tributa sobre el ingreso íntegro¹⁵.
3. El plazo. Para los rendimientos de inmuebles arrendados con resultado a ingresar, la agrupación es anual y la presentación va en los veinte primeros días naturales de abril del año siguiente al devengo, tanto si declaras por separado como agrupado¹⁶. No es trimestral, como todavía se lee en muchos sitios. Las autoliquidaciones de cuota cero van del 1 al 20 de enero, y las que salen a devolver, a partir del 1 de febrero¹⁶.

Preguntas frecuentes

¿Cómo tributa una vivienda de uso turístico en el IRPF? Una vivienda de uso turístico tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario con carácter general, y como rendimiento de actividad económica en dos supuestos: cuando prestas servicios propios de la industria hotelera, o cuando para ordenar la actividad utilizas al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. El criterio de los servicios es el que se cruza casi siempre, y no exige ninguna persona empleada.

¿Hay que cobrar IVA en el alquiler turístico? En el alquiler turístico hay que cobrar IVA solo si prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera, y entonces el tipo es el reducido del 10%. Si no los prestas, el arrendamiento está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 y queda sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que gestiona tu comunidad autónoma. Estar exento no significa estar fuera del impuesto: la Ley del IVA considera empresarios a los arrendadores de bienes.

¿La limpieza cuenta como servicio hotelero? La limpieza cuenta como servicio hotelero según cuándo la prestes. La Agencia Tributaria excluye expresamente de los servicios hoteleros la limpieza del apartamento y el cambio de ropa prestados solo a la entrada y a la salida del periodo contratado, así como la limpieza de zonas comunes y la asistencia técnica. La limpieza periódica durante la estancia sí es servicio hotelero.

¿Se puede aplicar la reducción del 50% al alquiler turístico? No se puede aplicar la reducción del 50% al alquiler turístico. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF está reservada al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, y el manual de la Agencia Tributaria precisa que en ningún caso resulta aplicable cuando el arrendamiento se celebra por temporada.

¿Tengo que presentar el modelo 036 si alquilo sin servicios hoteleros? No tienes que presentar el modelo 036 si tu alquiler turístico está exento de IVA y no es actividad económica en el IRPF. El artículo 3.2.a) del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria deja fuera del Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores a quien realiza exclusivamente arrendamientos exentos por el artículo 20.uno.23.º de la Ley 37/1992 y no desarrolla con ellos una actividad empresarial. En cuanto prestas servicios propios de la industria hotelera, contratas a una persona a jornada completa o vendes servicios aparte, el alta censal deja de ser opcional.

¿Hay que pagar el IAE por una vivienda de uso turístico? No hay que pagar el IAE por una vivienda de uso turístico cuando el propietario es una persona física. El artículo 82.1.c) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales declara exentas del impuesto a las personas físicas, sean o no residentes en territorio español, y el Real Decreto 243/1995 solo obliga a presentar declaración de alta en la matrícula a los sujetos pasivos que no están exentos. Si detrás de la vivienda hay una sociedad, la exención depende del importe neto de la cifra de negocios.

¿Qué modelo presenta un propietario que no reside en España? Un propietario que no reside en España presenta el modelo 210. Por los rendimientos de inmuebles arrendados con resultado a ingresar, la agrupación es anual y el plazo son los veinte primeros días naturales de abril del año siguiente al devengo. El tipo es del 19% para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información, que además pueden deducir gastos, y del 24% en el resto de los casos.

El parte de viajeros no es una obligación fiscal

Merece la pena decirlo porque se mezclan constantemente: nada de lo anterior tiene que ver con el registro de viajeros. Los datos que envías a SES.HOSPEDAJES van al Ministerio del Interior con una finalidad de seguridad ciudadana, no a la Agencia Tributaria, y el Real Decreto 933/2021 no crea ninguna obligación tributaria.

Tampoco al revés: estar al día con Hacienda no te exime del parte, ni el parte acredita nada ante Hacienda. Son dos administraciones, dos finalidades y dos calendarios.

RegistroViajero cubre el segundo frente, no el primero: check-in digital para tus huéspedes y envío automático del parte a SES.HOSPEDAJES, con el registro auditable de cada comunicación. Para lo fiscal necesitas a tu asesor, y este artículo para saber qué preguntarle. Si vas a montar el alojamiento desde cero, qué licencia y qué registro necesitas es el otro trámite que conviene tener resuelto antes de la primera reserva, y la guía de licencias por comunidad autónoma te dice dónde se tramita.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. La calificación de los rendimientos y la tributación aplicable dependen de los hechos concretos de cada caso; consulta con un asesor o con la base de doctrina de la Dirección General de Tributos antes de decidir.