Licencia turística en Canarias: requisitos y trámite

Canarias pasó una década con la vivienda vacacional regulada por un decreto al que los tribunales fueron recortando artículos, y el resultado fue un régimen que casi nadie describía igual dos veces. Ese periodo terminó en diciembre de 2025.

Lo que cambia para quien quiere dar de alta hoy no es el papeleo, que sigue siendo una declaración responsable. Es de quién depende la respuesta: antes bastaba con la declaración responsable y unos requisitos de equipamiento; ahora el ayuntamiento tiene que haber habilitado expresamente el uso turístico de hospedaje en ese suelo, y en cuatro de las siete islas no hay alta posible sin eso.

Esto es lo que exige la norma vigente, con las excepciones por isla y los plazos que ya están corriendo.

Qué norma regula la vivienda de uso turístico en Canarias

La norma de cabecera es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (la LOSUTV), publicada en el BOC número 246 del 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el día siguiente¹. Es una norma con rango de ley, no un reglamento como el Decreto 113/2015 de viviendas vacacionales, cuyo régimen de alta desplaza, y ese salto de rango cambia quién puede tumbarla: un reglamento se impugna ante el Tribunal Superior de Justicia, que es como se anularon artículos del decreto de 2015, mientras que una ley autonómica solo se recurre ante el Tribunal Constitucional y a instancia de sujetos tasados.

El régimen sancionador no está en esa ley, sino en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, que la LOSUTV modificó para añadir tipos infractores nuevos².

Tres normas, entonces, y un reparto claro: la LOSUTV dice cómo se habilita, la Ley 7/1995 dice cuánto cuesta incumplir y el Decreto 113/2015 sigue rigiendo la explotación diaria en todo lo que la ley no derogó.

El Registro General Turístico y el número VV de la vivienda

El registro autonómico se llama Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, y la inscripción no se solicita: la practica el cabildo de oficio cuando recibe la declaración responsable.

“Con carácter previo al inicio de la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas, los titulares de estas o, en su caso, las personas físicas o jurídicas a las que previamente el propietario o propietaria haya encomendado su explotación deberán presentar declaración responsable ante los cabildos insulares […], quienes realizarán la inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.”

De esa inscripción sale el número que las plataformas verifican, y publicarlo es obligatorio:

”[…] contendrá necesariamente un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio mediante la cual se oferte como alojamiento turístico el inmueble de referencia, sea a través de plataformas digitales o a través de cualquier otro medio de difusión que permita conocer la oferta del inmueble y/o formalizar su reserva o contratación.”

El registro es consultable: el Gobierno de Canarias publica el listado completo de viviendas vacacionales inscritas como datos abiertos, con dirección, plazas y número de registro. Con datos del 10 de septiembre de 2026 hay 72.440 viviendas vacacionales inscritas y 307.852 plazas, y en 86 fichas no consta la isla⁴.

El número completo tiene cuatro bloques: el prefijo VV, el código de provincia (35 para Las Palmas, 38 para Santa Cruz de Tenerife), un dígito de isla y siete cifras. En Tenerife las fichas más antiguas conservan el prefijo A- en lugar de VV- y siguen siendo válidas: es el mismo registro. Son 5.613 de las 72.440 inscritas, y en el resto de las islas no hay ninguna con ese prefijo⁴. Si tu anuncio en Airbnb o Booking pide un código, ese es el que tienes que pegar.

Requisitos de una vivienda de uso turístico en Canarias

Los requisitos vienen en dos capas: las reglas urbanísticas de la ley, que deciden si tu vivienda puede optar, y los requisitos técnicos transitorios, que rigen hasta que se apruebe el reglamento de desarrollo.

Antigüedad de diez años y habilitación del planeamiento

Las dos primeras de esta lista descartan la mayoría de las solicitudes nuevas:

• Habilitación urbanística expresa. Hace falta una cédula urbanística que acredite que el planeamiento habilita expresamente el uso turístico de hospedaje en esa vivienda. La calificación residencial de la parcela, por sí sola, no habilita ningún uso turístico. Este requisito no se exige en El Hierro, La Gomera y La Palma hasta el 13 de diciembre de 2027: la disposición transitoria novena lo deja en suspenso allí durante los dos primeros años de la ley, y en esas islas sigue prevaleciendo la Ley 14/2019¹.
• Antigüedad mínima de diez años de la vivienda, contados desde la licencia urbanística, la licencia de obra, la de primera ocupación, la declaración de obra nueva o la certificación catastral. Bajan a cinco años en El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios declarados de reto demográfico.
• Reserva del 90 % para uso residencial. Cuando un ayuntamiento habilita el uso turístico, tiene que dejar al menos el 90 % de la edificabilidad residencial excluida de ese uso (80 % en El Hierro, La Gomera y La Palma).
• Zona tensionada, alta suspendida. Si la administración de vivienda declara zona de mercado residencial tensionado, la habilitación de nuevas viviendas queda automáticamente suspendida mientras dure la declaración.
• Una vivienda por referencia catastral, salvo que se acredite registralmente que en esa referencia hay dos o más.
• Certificación de la comunidad de propietarios que acredite que ni el título constitutivo ni los estatutos ni un acuerdo de la junta impiden el uso distinto del de residencia habitual.
• Nunca en infravivienda ni en viviendas que estén o hayan estado sujetas a régimen de protección pública, protección oficial o precio tasado en los últimos diez años. De todas las prohibiciones que el artículo 4.4 impone al planeamiento, estas dos son las únicas que el artículo 4.5 mantiene también en El Hierro, La Gomera y La Palma.

En defecto de ordenación municipal expresa, la ley aplica sus propias reglas subsidiarias: la capacidad alojativa turística no puede pasar del 10 % de los habitantes de cada núcleo de población según el padrón municipal, ni del 10 % de los de cada sección electoral, porcentajes que suben al 20 % en esas tres islas y en los municipios de reto demográfico. En esas mismas reglas subsidiarias, el artículo 5.2.e) cierra los asentamientos agrícolas sin matices: ahí no se puede habilitar el uso de hospedaje en viviendas¹.

Superficie mínima de 35 metros cuadrados y baños por plazas

La regla general de la disposición transitoria séptima, en la redacción vigente desde agosto de 2026, es exigente y admite una salida³:

1. 35 metros cuadrados útiles como mínimo.
2. Dos baños completos si la vivienda tiene más de cuatro plazas, y tres baños si tiene más de ocho.
3. Alternativamente, basta con la superficie mínima que exija la normativa de habitabilidad si la vivienda cumple una de una lista de condiciones: plaza de aparcamiento privada en la parcela, piscina propia o comunitaria, equipamiento deportivo, equipamiento de salud o bienestar, 9 metros cuadrados de jardín privativo por plaza en suelo urbano (100 en suelo rústico), punto de recarga para vehículos sin emisiones, certificación de calidad o EMAS, plan de transición energética a huella cero en cinco años, calificación energética A o B, sistema de monitorización del ruido, o la condición de trabajador por cuenta propia de quien explota la vivienda.

Esa tercera vía es la que hace viable el alta de pisos pequeños, y conviene leerla como lo que es: un intercambio de superficie por equipamiento.

Certificado energético, agua caliente solar y acceso rodado

Estos tres se exigen en todo caso:

• Calificación energética mínima F en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y D en las posteriores, salvo viviendas legalmente excluidas de la certificación o impedidas por normativa de patrimonio.
• Agua caliente sanitaria con placas solares cuando sea técnica y normativamente posible, o con otra instalación renovable que acredite por certificación técnica emisiones y consumo de energía primaria no renovable iguales o inferiores.
• Acceso rodado hasta la parcela o hasta el punto de aproximación razonable más próximo. Si el tramo final es a pie por la orografía o la tipología tradicional, o si el acceso no está pavimentado, hay que hacerlo constar expresamente en la publicidad y en la comercialización.

Cómo se presenta la declaración responsable ante el cabildo

El trámite es íntegramente electrónico y no tiene tasa: la ficha del trámite en la sede electrónica del Gobierno de Canarias lo clasifica en nivel 4 de administración electrónica, con plazo de presentación abierto todo el año y “no se exigen” en el apartado de tasas⁵. Tampoco hay resolución que esperar, y eso no es una práctica administrativa sino el texto de la ley:

“La presentación de la declaración responsable, junto con toda la documentación anexa exigida, permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, y el cabildo insular correspondiente deberá realizar la inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias […], notificándolo a la persona interesada.”

1. Reúne la documentación. Memoria de la actividad turística suscrita por técnico competente, con planos de plantas, alzado y secciones, geolocalización según las especificaciones del Sistema de Información Territorial de Canarias y fotografías de fachada e interior. Cédula urbanística. Certificación de la junta de propietarios si la vivienda está en propiedad horizontal.
2. Descarga el modelo de tu isla. Cada cabildo tiene que mantener publicado y actualizado su modelo de declaración responsable, accesible por medios electrónicos.
3. Rellena el contenido mínimo del artículo 7.4: identificación de la vivienda con referencia catastral y capacidad máxima, identificación de quien explota y de quien es propietario, y las manifestaciones sobre compatibilidad urbanística, ausencia de protección pública y ausencia de prohibición estatutaria.
4. Presenta. Desde ese mismo día puedes iniciar la actividad, y el cabildo inscribe de oficio y te lo notifica.
5. Guarda la notificación. La inscripción se comunica también al ayuntamiento y al Registro de la Propiedad, y la notificación al ayuntamiento vale como comunicación previa del cambio de uso urbanístico de residencial a turístico. Ese cambio de uso hay que declararlo además al Catastro, y el ayuntamiento aplicará las tasas del nuevo uso.

Todo el trámite es obligatoriamente electrónico, tanto para quien es propietario como para quien explota. Quien no tenga medios digitales puede presentarlo en papel en una oficina de asistencia en materia de registros, que lo convierte a formato electrónico¹.

La habilitación caduca a los cinco años y hay que renovarla

El decreto anterior no ponía fecha de caducidad a la habilitación. La ley sí: la declaración responsable no es indefinida y habilita cinco años desde su presentación, o diez en El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios de reto demográfico, y el plazo consta en la propia inscripción.

Para seguir operando hay que presentar una nueva declaración responsable durante el mes anterior al vencimiento, cumpliendo los requisitos vigentes en ese momento y con certificado favorable del ayuntamiento sobre la adecuación del uso turístico a sus ordenanzas. Si el plazo vence sin nueva declaración, el cabildo dicta resolución de baja definitiva y la vivienda vuelve a uso residencial.

La comprobación, en cambio, no caduca: el cabildo o el Gobierno pueden verificar la declaración en cualquier momento mientras dure la actividad, y una inexactitud, falsedad u omisión en un dato esencial impide continuar con la actividad desde que la Administración tiene constancia. Son datos esenciales la personalidad del titular, la documentación de actividades clasificadas, el régimen de propiedad horizontal y la capacidad, la referencia catastral o el régimen urbanístico de la vivienda. La resolución puede además prohibir instar un nuevo procedimiento con el mismo objeto hasta tres años¹.

Qué pasa con las viviendas vacacionales del Decreto 113/2015

El Decreto 113/2015 no desapareció de golpe. La LOSUTV derogó sus preceptos contrarios y, expresamente, sus artículos 12.2 y 13, y antes de eso los tribunales ya habían anulado los artículos 3.2, 12.1 y 13.3 y un subapartado del anexo 2, por sentencias firmes del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 21 de marzo de 2017 y del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2017⁶.

El régimen transitorio de quien ya estaba dentro sale de ahí, y son cuatro caminos con plazos muy distintos:

• Régimen transitorio general: cinco años. Quien tenía la vivienda vacacional debidamente habilitada el 13 de diciembre de 2025 dispone de cinco años para seguir explotándola en los mismos términos, es decir, hasta diciembre de 2030. Después se extinguen los efectos de la declaración presentada en su día y hay que cesar, salvo que la vivienda se haya habilitado ya por el régimen nuevo. Si quien explota no es el propietario, la eficacia se extingue antes: al terminar el contrato o título que le permitía la explotación.
• Prórroga: hasta diez. Cabe pedir al cabildo una única ampliación de hasta cinco años más, con un máximo total de diez desde la entrada en vigor, acreditando que el plazo de cinco años no compensa la pérdida del título. La solicitud se presenta en los cuatro primeros años, permite seguir operando hasta que haya resolución expresa y se resuelve en seis meses; pasados esos seis meses sin notificación, se entiende desestimada.
• Compensación por alquiler de larga duración: hasta veinte. Es la vía menos conocida y la más larga. Quien acredite que la vivienda estuvo íntegramente destinada a vivienda vacacional habilitada puede pedir al cabildo, en los cinco primeros años, ampliar los efectos de su declaración responsable hasta un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la ley, a cambio de poner en alquiler residencial una vivienda que llevara cinco años deshabitada o con otro uso. La vivienda de compensación tiene que ser de la misma calidad y superficie y estar en el mismo núcleo de población; si está en el mismo municipio pero en otro núcleo, hacen falta dos viviendas en alquiler por cada vivienda turística.
• Uso turístico consolidado: sin límite temporal, pero sin marcha atrás. Quien reúne la doble condición de propietario y titular de la declaración responsable puede optar en cinco años por la declaración responsable de uso turístico consolidado, que mantiene vigente la declaración antigua incluso frente al planeamiento nuevo y no está sujeta a la caducidad de cinco años del artículo 10¹.

Esa cuarta opción tiene un precio que conviene leer dos veces antes de firmarla:

“La declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda implicará que, durante su vigencia, la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni por parte de quien sea propietario ni en ninguna otra forma ajena al uso turístico de la vivienda. El incumplimiento de este requisito supondrá la renuncia expresa a la situación de consolidación de uso turístico de la vivienda y quedará extinguido el derecho.”

Es decir: mientras dure la consolidación no puedes mudarte a tu propia vivienda, ni cedérsela a un hijo, ni alquilarla como residencia. Y la situación legal de consolidación turística admite obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización, pero no permite conservar el uso turístico si hay demolición parcial, consolidación, rehabilitación o remodelación. Es la opción de quien tiene decidido que esa vivienda no vuelve al mercado residencial.

Hay una fecha límite que no admite prórroga, y es la que más viviendas antiguas se va a llevar por delante:

“En aquellos supuestos en que los interesados hayan presentado declaración responsable antes de la entrada en vigor de la presente ley, pero no hayan presentado la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento correspondiente, podrán presentarla antes del 31 de julio de 2027.”

No presentarla en plazo obliga a cesar en la actividad de manera inmediata, con extinción automática de la declaración responsable de uso turístico consolidado. La comunicación previa se acompaña de certificación municipal de que la vivienda se edificó conforme al planeamiento y cuenta con licencias, o de la acreditación de que está fuera de ordenación, más una memoria de técnico competente.

El documento del Decreto 113/2015 que se firma antes de ocupar

Del reglamento de 2015 no solo queda el régimen transitorio. Sus artículos 7, 11, 12.4 y 16 no fueron derogados ni anulados, y son los que gobiernan el día a día: la publicidad y el cartel con el teléfono de atención, los precios expuestos, las hojas de reclamaciones y un documento por estancia que casi nadie tiene preparado porque ningún portal lo pide.

“Con carácter previo a la efectiva ocupación de la vivienda vacacional por los usuarios, si la contratación no se hubiese realizado por escrito con anterioridad, será preceptivo que ambas partes firmen un documento en el que, como mínimo, se han de recoger las condiciones extractadas del contrato, con indicación de los horarios, número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda y los precios a cobrar por el servicio de alojamiento, con el IGIC incluido. Este documento estará redactado al menos, en castellano y en inglés.”

Cuatro rasgos lo separan del documento de admisión que exigen otras comunidades:

• Solo si no hubo contrato escrito previo. Es la única condición que lo desactiva. Nuestra lectura es que una reserva confirmada por escrito antes de la llegada, que ya recoja esas condiciones, cumple la finalidad del artículo; una confirmación de plataforma que no las recoja, no.
• Lo firman las dos partes. En Andalucía, Asturias o Extremadura basta la firma del cliente; aquí hace falta también la de quien explota la vivienda.
• Redactado al menos en castellano y en inglés. Es la única comunidad que le impone un idioma.
• Precios con el IGIC incluido. No el importe que muestra la plataforma, sino el precio del servicio de alojamiento con el impuesto dentro.

El contenido mínimo son cuatro bloques: las condiciones extractadas del contrato, los horarios de entrada y salida, el número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda y los precios. El decreto no impone modelo ni formato, ni fija plazo de conservación, pero el artículo 11.2 convierte ese papel en el techo de lo que puedes cobrar: no se pueden cobrar precios superiores, ni conceptos no solicitados, ni conceptos que no estén indicados en los canales de oferta turística o reflejados en ese documento⁶.

Sanciones de la Ley 7/1995 por operar o anunciar sin registro

Las cuantías salen del artículo 79.2 de la Ley 7/1995: hasta 1.500 euros las leves, de 1.501 a 30.000 las graves y de 30.001 a 300.000 las muy graves². Estos son los tipos infractores que alcanzan a la vivienda de uso turístico, y los tres últimos se añadieron en agosto de 2026³:

Que anunciar sin número sea muy grave, y no grave, es lo que separa a Canarias de la mayoría de las comunidades: el mismo anuncio incompleto abre aquí el tramo de 30.001 euros para arriba. Los tramos completos de las diecinueve leyes turísticas están en alquilar sin licencia turística.

Dos consecuencias más que no son dinero. La primera: las sanciones muy graves firmes se publican y se anotan en el propio Registro General Turístico, así que quedan a la vista de cualquiera que consulte la ficha de la vivienda. La segunda: la infracción muy grave prescribe a los tres años, la grave a los dos y la leve al año, contados desde el día de la comisión, y las sanciones prescriben en los mismos plazos desde que la resolución es firme².

Los artículos 11 y 12 que añadió la Ley 7/2026 mueven además la carga de la prueba. Se presume, salvo prueba en contrario, que hay actividad alojativa turística cuando la vivienda se comercializa por un canal de oferta turística o cuando se aloja por periodos continuos de 31 días o menos, una o más veces al año. Deshacer la presunción exige que el contrato haga constar la motivación del alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista, y comprobar eso es carga del arrendador. Alquilar por temporada corta sin ese detalle en el contrato ya no es terreno neutral en Canarias³.

El parte de viajeros sigue pendiente después de la licencia

La licencia es autonómica. El parte de viajeros es estatal y aplica igual en todo el archipiélago: el Real Decreto 933/2021 obliga a transmitir los datos de cada huésped a SES.HOSPEDAJES de manera inmediata y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde el inicio de los servicios contratados, con independencia de qué comunidad haya inscrito la vivienda⁷.

Son dos obligaciones distintas, con dos administraciones distintas y dos regímenes sancionadores distintos: la Ley 7/1995 para la licencia, y la Ley Orgánica 4/2015 para el parte. No enviar el parte es infracción grave estatal, de 601 a 30.000 euros, y no la cubre ningún número VV⁸. El reparto entre la licencia, el registro estatal y el parte está desglosado en licencia, NRUA y parte de viajeros, y el detalle de la obligación estatal en qué es el RD 933/2021.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la licencia turística en Canarias? La licencia turística en Canarias no cuesta nada en tasas: la ficha del trámite de declaración responsable de inicio de actividad de vivienda vacacional indica expresamente que no se exigen tasas, y la inscripción en el Registro General Turístico la practica el cabildo de oficio. El coste real está en los documentos que hay que aportar: la memoria de la actividad turística suscrita por técnico competente y la cédula urbanística que expide el ayuntamiento. Además, la ley habilita ahora a los cabildos insulares a imponer tasas por el servicio de comprobación de las declaraciones responsables, de modo que ese gasto puede aparecer más adelante según la isla.

¿Se puede alquilar por habitaciones una vivienda en Canarias? Alquilar por habitaciones en Canarias es uso de hospedaje a todos los efectos: la Ley 6/2025 define el uso de hospedaje incluyendo expresamente el alquiler por habitaciones y lo califica como servicio de alojamiento turístico. Eso significa que necesita la misma habilitación urbanística y la misma declaración responsable que la vivienda completa, no un régimen más ligero. Sin planeamiento que habilite el uso turístico de hospedaje en esa vivienda, alquilar habitaciones tampoco es posible.

¿Qué pasa con mi vivienda vacacional inscrita antes de diciembre de 2025? Una vivienda vacacional inscrita antes de diciembre de 2025 puede seguir explotándose cinco años en los mismos términos, con una única prórroga posible de hasta cinco años más si acreditas ante el cabildo que ese plazo no compensa la pérdida del título. Si eres a la vez propietario y titular de la declaración responsable, puedes optar en esos cinco años por la declaración responsable de uso turístico consolidado, que mantiene viva la declaración antigua sin caducidad, a cambio de que la vivienda no vuelva a admitir ningún uso residencial mientras dure, ni siquiera el tuyo. Y hay una tercera vía, la compensación por poner otra vivienda en alquiler de larga duración, que estira los efectos hasta veinte años. Hay una fecha que no espera: si presentaste la declaración responsable pero nunca la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, tienes hasta el 31 de julio de 2027 para presentarla, y no hacerlo obliga a cesar de inmediato.

¿Cuánto tarda el alta de una vivienda de uso turístico en Canarias? El alta de una vivienda de uso turístico en Canarias no tiene espera: la presentación de la declaración responsable con toda la documentación anexa permite iniciar la actividad el mismo día, y el cabildo practica la inscripción de oficio y la notifica. Lo fija el artículo 8.1 de la Ley 6/2025, así que no depende de la carga de trabajo del cabildo. Lo que puede tardar semanas es lo de antes: obtener la cédula urbanística del ayuntamiento y la memoria técnica, que son los dos documentos que deciden si la vivienda puede optar.

¿Qué multa hay por anunciar una vivienda sin número de registro en Canarias? Anunciar una vivienda sin número de registro en Canarias es infracción muy grave, con multa de 30.001 a 300.000 euros. Lo tipifica el apartado 16 del artículo 75 de la Ley 7/1995, que la Ley 6/2025 añadió precisamente para cubrir la publicidad en plataformas digitales y en cualquier otro medio de difusión. La calificación alcanza tanto a quien no tiene número como a quien lo tiene y no lo indica en el anuncio, y la sanción muy grave firme se publica y se anota en el Registro General Turístico.

Este artículo tiene fines informativos. No sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La habilitación de una vivienda de uso turístico depende del planeamiento urbanístico de cada municipio, y la calificación final de una infracción corresponde a la Administración competente en cada caso.