Mi vecino tiene un piso turístico ilegal: cómo denunciarlo

Tú no tienes que decidir si el piso de arriba es legal. Eso lo resuelve una inspección, con el expediente abierto y la documentación delante. Lo que sí tienes que acertar es la ventanilla a la que lo cuentas, y no hay una sola.

Y ahí es donde el asunto se enreda. El ayuntamiento remite a la comunidad autónoma, la comunidad autónoma pregunta por el inmueble, el administrador de fincas habla de juntas y de mayorías, y cada uno tiene razón en su parcela. Con la particularidad de que el vecino que denuncia rara vez sabe después en qué quedó.

Antes de nada, una aclaración: “ilegal” puede significar dos cosas distintas, y conviene tenerlas separadas porque se denuncian en sitios diferentes.

Qué significa exactamente “piso turístico ilegal”

Un alojamiento puede estar incumpliendo en dos planos que no tienen nada que ver entre sí:

No tiene licencia turística. Opera sin estar inscrito en el registro turístico de su comunidad autónoma. Eso es una infracción de la ley turística autonómica, y la competencia para sancionarla es de la comunidad (y, en su parte urbanística, del ayuntamiento).
No comunica los partes de viajeros. Aunque tenga licencia, puede no estar enviando los datos de sus huéspedes a SES.HOSPEDAJES como exige el Real Decreto 933/2021. El portal donde se comunican los partes, SES.HOSPEDAJES, lo gestiona el Ministerio del Interior, pero quien sanciona el incumplimiento es la Delegación del Gobierno en la comunidad autónoma, y lo desarrollamos en las sanciones del RD 933/2021.

Como vecino, lo que normalmente percibes es lo primero: trasiego de gente con maletas, cajas de llaves en el portal, ruido, un anuncio en Airbnb o Booking. La falta de partes no se ve desde el rellano. Por eso la mayoría de denuncias vecinales se canalizan por la vía turística y urbanística, no por la del parte de viajeros.

Las cuatro vías para denunciar un piso sin licencia

No tienes que elegir solo una. Lo habitual y más eficaz es combinarlas.

1. El ayuntamiento (urbanismo y licencia de actividad)

El ayuntamiento es competente en lo urbanístico: si el uso turístico está permitido en esa finca, si hay licencia de actividad cuando se exige, y si la zona está saturada o tiene la actividad limitada. Muchos consistorios de ciudades con presión turística tienen una unidad o un canal específico para denunciar viviendas turísticas irregulares.

El trámite concreto (instancia general, formulario de denuncia urbanística, registro electrónico) varía mucho de un municipio a otro, así que conviene confirmarlo en la web de tu ayuntamiento o en su oficina de atención. No inventes un nombre de formulario: búscalo en la sede electrónica municipal.

2. La inspección de turismo de tu comunidad autónoma

La licencia turística es competencia autonómica. Cada comunidad tiene su registro y su servicio de inspección de turismo, que es quien puede comprobar si la vivienda está inscrita y, si no lo está, abrir expediente sancionador.

Casi todas las comunidades disponen de un canal de denuncias o reclamaciones en materia de turismo (en la consejería competente o en la web de turismo autonómica). De nuevo, el nombre exacto del trámite y del órgano cambia según el territorio, así que confírmalo en la web de turismo de tu comunidad. Si no sabes qué registro le corresponde a esa vivienda ni qué norma aplica, nuestra guía de licencia turística por comunidades te sitúa el registro y la ley de cada región.

3. La comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal

Si el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de vecinos tiene herramientas propias, al margen de la Administración.

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025), una nueva vivienda de uso turístico necesita el acuerdo favorable de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación¹. Son dos mayorías que se exigen juntas, no una: con 3/5 de los vecinos pero menos de 3/5 de cuota, el acuerdo no sale. Si esa actividad se inició sin el acuerdo exigido, o contraviene los estatutos de la comunidad, la junta puede actuar.

En la práctica, esto se traduce en tres pasos habituales:

Llevar el asunto a la junta de propietarios y dejar constancia en acta.
Requerir formalmente al propietario que cese la actividad (un burofax o requerimiento fehaciente del presidente o del administrador deja prueba).
Si persiste, acudir a la vía judicial civil a través de la comunidad. Aquí entra el asesoramiento de un abogado y del administrador de fincas; no es un trámite que se resuelva solo con una denuncia administrativa.

Esta vía es independiente de la turística: una comunidad puede actuar por la LPH aunque la Administración no haya sancionado todavía.

4. La plataforma donde se anuncia (Airbnb, Booking)

Donde hay un procedimiento de registro establecido, el Reglamento (UE) 2024/1028 obliga a las plataformas a exigir el número antes de permitir el anuncio, a mostrarlo en la ficha y a comprobar por muestreo que es válido². Lo explicamos en el Reglamento (UE) 2024/1028 y el alquiler turístico. Por eso Airbnb, Booking y el resto retiran los anuncios que no cumplen, y todas tienen un canal para reportarlos. Si el piso aparece sin número de registro, con un número que no corresponde o lo oculta, puedes reportarlo a la plataforma.

Es la vía más rápida para que el anuncio desaparezca, pero también la más limitada: la plataforma puede retirar la publicación, no sancionar. Para que haya consecuencias administrativas, sigue haciendo falta el ayuntamiento o la inspección autonómica.

Resumen: qué puede conseguir cada vía de denuncia

Vía	Competencia	Qué puede conseguir
Ayuntamiento	Urbanismo, licencia de actividad	Expediente, cese de actividad, sanción urbanística
Inspección de turismo (CCAA)	Licencia turística autonómica	Expediente sancionador por operar sin registro
Comunidad de propietarios (LPH)	Régimen interno del edificio	Requerimiento y, en su caso, acción judicial civil
Plataforma (Airbnb, Booking…)	Sus propias normas	Retirada del anuncio

Qué pruebas conviene reunir

Una denuncia con datos concretos avanza mucho mejor que una queja genérica. Lo que suele ayudar:

La dirección exacta y, si la conoces, la referencia catastral o el piso y la puerta.
El anuncio: enlace, capturas con el precio por noche, las fotos y, sobre todo, si aparece o no un número de registro turístico.
Fechas y hechos concretos: entradas y salidas de huéspedes, presencia de cajas de llaves, cartelería de check-in, incidencias de ruido con fecha y hora.
Documentación de la comunidad: actas donde se haya tratado el tema, ausencia del acuerdo de la doble mayoría de 3/5, cláusulas de los estatutos que prohíban la actividad.

No hace falta que reúnas pruebas exhaustivas ni que entres en el piso: con la dirección y el anuncio, la inspección ya tiene por dónde empezar.

¿Se puede denunciar de forma anónima?

Aquí hay que separar lo que dice la ley de lo que pasa en la práctica.

La denuncia administrativa formal no es anónima. El artículo 62.2 de la Ley 39/2015 exige que las denuncias “expresen la identidad de la persona o personas que las presentan”, junto con el relato de los hechos y, cuando sea posible, la identificación de los presuntos responsables³. Si presentas una denuncia por registro, vas a tener que identificarte.

Lo que sí puede pasar es que la información llegue por otra vía. Una denuncia es, según ese mismo artículo, el acto por el que alguien pone en conocimiento de la Administración un hecho que “pudiera justificar la iniciación de oficio de un procedimiento”. La inspección puede actuar de oficio con la información que le llegue, incluso sin denunciante identificado. La diferencia es que nadie está obligado a hacerlo: un aviso anónimo es una pista, no un expediente.

Y dos consecuencias que suelen sorprender, aunque te identifiques:

Denunciar no te convierte en parte del procedimiento. El artículo 62.5 lo dice sin rodeos: presentar una denuncia “no confiere, por sí sola, la condición de interesado en el procedimiento”. En la práctica eso significa que normalmente no te informarán de cómo acaba ni podrás recurrir la resolución.
Solo hay obligación de contestarte en un caso concreto. Cuando la denuncia alega un perjuicio al patrimonio de la Administración, el artículo 62.3 obliga a motivar la no iniciación y a notificarte si se abre o no el expediente. Fuera de ese supuesto, no hay ese deber.

Si lo que te preocupa es la convivencia con el vecino, la vía de la comunidad de propietarios tiene otra lógica: ahí el asunto se trata en junta y queda en acta, con lo que la iniciativa es colectiva y no de una persona señalada.

De cuánto es la multa por alquilar sin licencia

Es la pregunta que casi todo el mundo hace primero, y la respuesta honesta empieza por “depende de la comunidad”: la multa la pone el gobierno autonómico y cada ley turística tiene su propia escala.

Operar sin estar inscrito en el registro suele tipificarse como infracción grave, que es el tramo que más se aplica en la práctica. Para que te hagas una idea del orden de magnitud, seis comunidades con el artículo sancionador de su ley al lado:

Comunidad	Infracción grave	Norma
Andalucía	2.001–18.000 €	Ley 13/2011, art. 78⁴
Illes Balears	5.001–50.000 €	Ley 8/2012, art. 123⁵
Canarias	1.501–30.000 €	Ley 7/1995, art. 79⁶
Cataluña	3.001–60.000 €	Ley 13/2002, art. 94⁷
Comunitat Valenciana	10.001–100.000 €	Ley 15/2018, art. 94⁸
Madrid	3.001–30.000 €	Ley 1/1999, art. 61⁹

Las muy graves quedan para la reincidencia o la actividad clandestina sistemática y suben bastante más: el techo son 500.000 € en Illes Balears y 600.000 € en Cataluña, la Comunitat Valenciana y el País Vasco¹⁰. La tabla completa, con los tres tramos y las diecinueve comunidades y ciudades autónomas, está en alquilar sin licencia turística: multas por comunidad, que es donde las mantenemos actualizadas.

Conviene templar la expectativa: que la horquilla de una comunidad llegue a seis cifras no significa que a tu vecino le vaya a caer el techo del tramo. Dentro del tramo, la administración gradúa según el beneficio obtenido, la duración de la actividad, si hubo daño al usuario y si es la primera vez. Lo habitual en un piso que lleva poco tiempo operando es la parte baja de la horquilla.

La infracción también prescribe, y el plazo cambia por comunidad: la grave prescribe al año en Andalucía y la Comunitat Valenciana, y a los dos años en Illes Balears, Canarias, Cataluña, Madrid y el País Vasco, contados desde el día en que se cometió¹¹. Ese reloj rara vez juega a favor de quien sigue alquilando. En Cataluña, las infracciones que consisten en incumplir una obligación de carácter permanente directamente no prescriben. En Andalucía, cuando la conducta implica una obligación permanente para el titular, el plazo no arranca hasta el cese de la actividad. Y en Illes Balears, en las continuadas se cuenta desde el último hecho y en las permanentes desde que se elimina la situación ilícita.

Qué otras consecuencias afronta quien opera sin licencia

Además de la multa, suele haber consecuencias accesorias: retirada del anuncio por parte de las plataformas, orden de cese de la actividad y, en caso de reincidencia, agravamiento del tramo sancionador. Y si la vivienda sí tiene licencia pero no comunica los partes, se le suma la sanción estatal del RD 933/2021: de 100 a 600 € cuando el parte llega tarde, que es la infracción leve, y de 601 a 30.000 € cuando no llega, que es la grave¹². La impone el Delegado del Gobierno en la comunidad autónoma: el Ministerio del Interior gestiona SES.HOSPEDAJES y solo sanciona las infracciones muy graves, que este régimen no alcanza. Lo detallamos en las sanciones por no enviar el parte de viajeros.

La Administración no sanciona de forma automática: abre expediente, comprueba y resuelve. Y lo hace con un reloj en marcha. El plazo máximo para notificar la resolución es el que fije la norma de cada procedimiento, sin pasar de seis meses salvo que una ley establezca uno mayor, y son tres meses cuando esa norma no fija ninguno. Si vence sin resolución notificada, el expediente sancionador caduca y se archiva (artículos 21 y 25.1.b) de la Ley 39/2015)¹³. Por eso aportar datos concretos desde el principio acelera el proceso.

Si el propietario eres tú: cómo regularizar el alojamiento

Si has llegado hasta aquí porque eres tú quien alquila y temes estar fuera de la norma, regularizarte casi siempre sale mejor por iniciativa propia que esperando a un requerimiento. Son dos obligaciones distintas. La licencia turística de tu comunidad: en casi todas es una declaración responsable gratuita en la sede electrónica, y tienes el paso a paso registro por registro en la guía de licencia turística por comunidades. Y el parte de viajeros: una vez operas en regla, cada huésped genera una comunicación a SES.HOSPEDAJES en 24 horas; empieza por la guía de SES.HOSPEDAJES para entender cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Se puede denunciar un piso turístico ilegal de forma anónima? Denunciar un piso turístico ilegal de forma anónima no es posible por la vía administrativa formal: el artículo 62.2 de la Ley 39/2015 exige que la denuncia exprese la identidad de quien la presenta. Lo que sí ocurre es que la inspección puede actuar de oficio con información que le llegue sin denunciante identificado, pero entonces nadie está obligado a abrir expediente: un aviso anónimo es una pista, no un procedimiento.

¿Denunciar un piso turístico me convierte en parte del procedimiento? Denunciar un piso turístico no te convierte en parte del procedimiento. El artículo 62.5 de la Ley 39/2015 dice que presentar una denuncia no confiere por sí sola la condición de interesado, así que lo normal es que no te informen de cómo acaba ni puedas recurrir la resolución. La única excepción es la denuncia que alega un perjuicio al patrimonio de la Administración, donde sí hay que notificarte si se abre o no el expediente.

¿De cuánto es la multa por alquilar un piso turístico sin licencia? La multa por alquilar un piso turístico sin licencia la fija el gobierno autonómico, y cada ley turística tiene su propia escala. Operar sin estar inscrito en el registro suele tipificarse como infracción grave, y las muy graves quedan para la reincidencia o la actividad clandestina sistemática. Las cuantías de los tres tramos, comunidad por comunidad, están en la guía de multas por alquilar sin licencia turística.

¿Cuánto tarda la Administración en resolver una denuncia por alquiler ilegal? La Administración tarda en resolver una denuncia por alquiler ilegal lo que fije la norma de cada procedimiento, sin pasar de seis meses salvo que una ley establezca un plazo mayor, y tres meses cuando esa norma no fija ninguno. Si el plazo vence sin resolución notificada, el expediente sancionador caduca y se archiva.

¿Qué pruebas hacen falta para denunciar un piso turístico ilegal? Las pruebas que hacen falta para denunciar un piso turístico ilegal son las que permitan identificar el alojamiento y acreditar la actividad: la dirección exacta con piso y puerta, capturas del anuncio con su URL y su número de registro si lo muestra, fechas concretas de entradas y salidas de huéspedes, y cualquier comunicación previa con la propiedad o con la comunidad. Cuanto más concreto sea el relato, antes puede actuar la inspección.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Los canales, formularios y órganos competentes varían según el municipio y la comunidad autónoma: confirma siempre el trámite concreto con tu ayuntamiento y con la web de turismo de tu comunidad antes de presentar una denuncia.