Mi vecino tiene un piso turístico ilegal: cómo denunciarlo

Tú no tienes que decidir si el piso de arriba es legal. Eso lo resuelve una inspección, con el expediente abierto y la documentación delante. Lo que sí tienes que acertar es la ventanilla a la que lo cuentas, y no hay una sola.

Y ahí es donde el asunto se enreda. El ayuntamiento remite a la comunidad autónoma, la comunidad autónoma pregunta por el inmueble, el administrador de fincas habla de juntas y de mayorías, y cada uno tiene razón en su parcela. Con la particularidad de que el vecino que denuncia rara vez sabe después en qué quedó.

Antes de nada, una aclaración: “ilegal” puede significar dos cosas distintas, y conviene tenerlas separadas porque se denuncian en sitios diferentes.

Qué significa exactamente “piso turístico ilegal”

Un alojamiento puede estar incumpliendo en dos planos que no tienen nada que ver entre sí:

• No tiene licencia turística. Opera sin estar inscrito en el registro turístico de su comunidad autónoma. Eso es una infracción de la ley turística autonómica, y la competencia para sancionarla es de la comunidad (y, en su parte urbanística, del ayuntamiento).
• No comunica los partes de viajeros. Aunque tenga licencia, puede no estar enviando los datos de sus huéspedes a SES.HOSPEDAJES como exige el Real Decreto 933/2021. El portal lo gestiona el Ministerio del Interior, pero quien sanciona el incumplimiento es el Delegado del Gobierno en la comunidad autónoma. Es una infracción de la ley de seguridad ciudadana, no de la ley turística, y corre por su cuenta con su propia escala de multas: las sanciones del RD 933/2021.

Como vecino, lo que normalmente percibes es lo primero: trasiego de gente con maletas, cajas de llaves en el portal, ruido, un anuncio en Airbnb o Booking. La falta de partes no se ve desde el rellano. Por eso la mayoría de denuncias vecinales se canalizan por la vía turística y urbanística, no por la del parte de viajeros.

Las cuatro vías para denunciar un piso sin licencia

No tienes que elegir solo una. Lo habitual y más eficaz es combinarlas.

1. El ayuntamiento (urbanismo y licencia de actividad)

El ayuntamiento es competente en lo urbanístico: si el uso turístico está permitido en esa finca, si hay licencia de actividad cuando se exige, y si la zona está saturada o tiene la actividad limitada. Muchos consistorios de ciudades con presión turística tienen una unidad o un canal específico para denunciar viviendas turísticas irregulares.

El trámite cambia mucho de un municipio a otro: instancia general, formulario específico de denuncia urbanística o simple escrito por registro electrónico. El nombre exacto lo da la sede electrónica del ayuntamiento o su oficina de atención, y es lo primero que conviene confirmar.

2. La inspección de turismo de tu comunidad autónoma

La licencia turística es competencia autonómica. Cada comunidad tiene su registro y su servicio de inspección de turismo, que es quien puede comprobar si la vivienda está inscrita y, si no lo está, abrir expediente sancionador.

Casi todas las comunidades disponen de un canal de denuncias o reclamaciones en materia de turismo (en la consejería competente o en la web de turismo autonómica). De nuevo, el nombre exacto del trámite y del órgano cambia según el territorio, así que confírmalo en la web de turismo de tu comunidad. Si no sabes qué registro le corresponde a esa vivienda ni qué norma aplica, nuestra guía de licencia turística por comunidades te sitúa el registro y la ley de cada región.

3. La comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal

Si el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de vecinos tiene herramientas propias, al margen de la Administración.

La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal con efectos del 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, el propietario que quiera destinar su vivienda al uso turístico tiene que obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Ese acuerdo exige 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación¹. Son dos mayorías que se piden juntas, no una: con 3/5 de los vecinos pero menos de 3/5 de cuota, el acuerdo no sale.

Cuando la actividad ya está en marcha sin ese acuerdo, la ley pone el primer movimiento en manos del presidente, y cualquier vecino puede provocarlo:

“El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”

“A iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes” es la parte que te interesa. No hace falta ser propietario: un inquilino también puede pedir ese requerimiento, y el presidente no necesita esperar a la siguiente junta para firmarlo.

Si el propietario persiste, el mismo artículo remite al apartado 7.2, el de la acción de cesación, que es la palanca de verdad. Presentada la demanda con el requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de la junta, el juez ya puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de delito de desobediencia. Y si la sentencia estima la demanda, puede disponer:

• La cesación definitiva de la actividad y la indemnización de los daños y perjuicios que procedan.
• La privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y del perjuicio causado a la comunidad.
• Si quien explota el piso no es el propietario, la extinción definitiva de sus derechos sobre la vivienda y su lanzamiento.

El recorrido, en la práctica, son tres pasos:

1. Llevar el asunto a la junta de propietarios y dejar constancia en acta.
2. Requerir formalmente al propietario que cese la actividad. El burofax del presidente o del administrador es lo que después acredita el requerimiento fehaciente ante el juzgado.
3. Si persiste, autorizar en junta la acción de cesación y acudir a la vía civil. Aquí entra el asesoramiento de un abogado y del administrador de fincas; no es un trámite que se resuelva solo con una denuncia administrativa.

Hay un límite que conviene conocer antes de mover nada: el propio artículo 17.12 cierra diciendo que estos acuerdos “no tendrán efectos retroactivos”. Un acuerdo aprobado ahora ordena lo que venga después, no borra la actividad que ya se ejercía.

Esta vía es independiente de la turística: una comunidad puede actuar por la LPH aunque la Administración no haya sancionado todavía.

4. La plataforma donde se anuncia (Airbnb, Booking)

El Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, impone a las plataformas tres obligaciones donde hay un procedimiento de registro establecido³:

• Preguntar al anfitrión, en la propia interfaz, si la vivienda está en una zona con procedimiento de registro.
• Cuando lo está, exigirle el número de registro antes de permitir que ofrezca el alojamiento y mostrarlo con claridad en el anuncio.
• Comprobar de forma aleatoria y periódica que esa declaración y ese número son válidos.

Si la comprobación destapa una declaración incorrecta, un número inválido o un número usado indebidamente, la plataforma tiene que informar sin demora indebida a las autoridades competentes, además de al anfitrión. Por eso Airbnb, Booking y el resto retiran los anuncios que no cumplen, y todas tienen un canal para reportarlos. Si el piso aparece sin número de registro, con un número que no corresponde o escondiéndolo, ahí es donde se señala. El resto de obligaciones del reglamento y el calendario de las ventanillas únicas están en el Reglamento (UE) 2024/1028 y el alquiler turístico.

Es la vía más rápida para que el anuncio desaparezca, y también la más limitada: la plataforma puede retirar la publicación, no sancionar. Para que haya consecuencias administrativas sigue haciendo falta el ayuntamiento o la inspección autonómica.

Resumen: qué puede conseguir cada vía de denuncia

Qué pruebas conviene reunir

Una denuncia con datos concretos avanza mucho mejor que una queja genérica. Lo que suele ayudar:

• La dirección exacta y, si la conoces, la referencia catastral o el piso y la puerta.
• El anuncio: enlace, capturas con el precio por noche, las fotos y, sobre todo, si aparece o no un número de registro turístico.
• Fechas y hechos concretos: entradas y salidas de huéspedes, presencia de cajas de llaves, cartelería de check-in, incidencias de ruido con fecha y hora.
• Documentación de la comunidad: actas donde se haya tratado el tema, ausencia del acuerdo de la doble mayoría de 3/5, cláusulas de los estatutos que prohíban la actividad.

No hace falta que reúnas pruebas exhaustivas ni que entres en el piso: con la dirección y el anuncio, la inspección ya tiene por dónde empezar.

¿Se puede denunciar de forma anónima?

Aquí hay que separar lo que dice la ley de lo que pasa en la práctica.

La denuncia administrativa formal no es anónima, y el artículo 62.2 de la Ley 39/2015 no deja margen:

“Las denuncias deberán expresar la identidad de la persona o personas que las presentan y el relato de los hechos que se ponen en conocimiento de la Administración. Cuando dichos hechos pudieran constituir una infracción administrativa, recogerán la fecha de su comisión y, cuando sea posible, la identificación de los presuntos responsables.”

De ahí sale el contenido mínimo del escrito, que es corto:

• Tu identidad, con nombre y apellidos.
• El relato de los hechos que pones en conocimiento de la Administración.
• La fecha en que se cometieron, porque alquilar sin licencia es una infracción administrativa.
• La identificación de los presuntos responsables, que la ley solo pide cuando es posible. Si conoces el piso pero no al titular, la dirección basta.

Lo que sí puede pasar es que la información llegue por otra vía. Una denuncia es, según ese mismo artículo, el acto por el que alguien pone en conocimiento de la Administración un hecho que “pudiera justificar la iniciación de oficio de un procedimiento”. La inspección puede actuar de oficio con la información que le llegue, incluso sin denunciante identificado. La diferencia es que nadie está obligado a hacerlo: un aviso anónimo es una pista, no un expediente.

Y dos consecuencias que suelen sorprender, aunque te identifiques:

• Denunciar no te convierte en parte del procedimiento. El artículo 62.5 lo dice sin rodeos: presentar una denuncia “no confiere, por sí sola, la condición de interesado en el procedimiento”. En la práctica eso significa que normalmente no te informarán de cómo acaba ni podrás recurrir la resolución.
• Solo hay obligación de contestarte en un caso concreto. Cuando la denuncia alega un perjuicio al patrimonio de la Administración, el artículo 62.3 obliga a motivar la no iniciación y a notificarte si se abre o no el expediente. Fuera de ese supuesto, no hay ese deber.

Si lo que te preocupa es la convivencia con el vecino, la vía de la comunidad de propietarios tiene otra lógica. El asunto se trata en junta y queda en acta, así que la iniciativa es colectiva y no de una persona señalada.

De cuánto es la multa por alquilar sin licencia

Es la pregunta que casi todo el mundo hace primero, y la respuesta honesta empieza por “depende de la comunidad”: la multa la pone el gobierno autonómico y cada ley turística tiene su propia escala.

Operar sin estar inscrito en el registro suele tipificarse como infracción grave, que es el tramo que más se aplica en la práctica. Para que te hagas una idea del orden de magnitud, seis comunidades con el artículo sancionador de su ley al lado:

Illes Balears estrecha la horquilla justo para este supuesto. Cuando la infracción grave consiste en publicitar, contratar o comercializar estancias turísticas en viviendas que no han presentado la declaración responsable de inicio de actividad, la multa arranca en 30.001 € y no en 5.001 €. Solo sube de ahí si los hechos llegan a muy graves⁶.

Las muy graves quedan para la reincidencia o la actividad clandestina sistemática y suben bastante más: el techo son 500.000 € en Illes Balears y 600.000 € en Cataluña, la Comunitat Valenciana y el País Vasco¹¹. La tabla completa, con los tres tramos y las diecinueve comunidades y ciudades autónomas, está en alquilar sin licencia turística: multas por comunidad.

Conviene templar la expectativa: que la horquilla de una comunidad llegue a seis cifras no significa que a tu vecino le vaya a caer el techo del tramo. Dentro del tramo, la administración gradúa según el beneficio obtenido, la duración de la actividad, si hubo daño al usuario y si es la primera vez. Lo habitual en un piso que lleva poco tiempo operando es la parte baja de la horquilla.

La infracción también prescribe, y el plazo cambia por comunidad:

Ese reloj rara vez juega a favor de quien sigue alquilando, porque en varias de esas leyes ni siquiera arranca mientras la actividad continúa. Cataluña y el País Vasco declaran directamente imprescriptibles las infracciones que consisten en incumplir una obligación de carácter permanente. Andalucía sí cuenta el plazo, pero no lo inicia hasta el cese de la actividad cuando la conducta implica una obligación permanente para el titular. Illes Balears cuenta las continuadas desde el último hecho y las permanentes desde que se elimina la situación ilícita.

Qué otras consecuencias afronta quien opera sin licencia

La multa no viene sola. Las leyes turísticas contemplan junto a ella medidas que en un piso turístico pesan más que el importe:

• Suspensión de la actividad o clausura temporal del establecimiento. En Andalucía cabe como sanción accesoria de una infracción grave, por un periodo inferior a seis meses⁵. En Cataluña puede sustituir a la multa cuando el carácter y la gravedad de la infracción lo hacen recomendable, con un máximo de un año⁸.
• Retirada del anuncio por parte de las plataformas, que suele ser lo primero que se nota.
• Agravamiento por reincidencia. En el País Vasco la sanción que proceda se incrementa en un cien por cien¹¹.

Y si la vivienda sí tiene licencia pero no comunica los partes, se le suma un régimen distinto, el estatal. La Ley Orgánica 4/2015 castiga con 100 a 600 € el parte que llega tarde, que es la infracción leve, y con 601 a 30.000 € el que no llega, que es la grave. Esos 30.000 € son el techo del tramo, no la multa de la primera vez: el artículo 33.2 obliga a imponer la multa en grado mínimo, que para las graves va de 601 a 10.400 €, y solo sube al grado medio si se acredita una de cuatro circunstancias tasadas, en la práctica la reincidencia declarada por resolución firme en vía administrativa dentro de dos años. En las graves, además, la multa puede llevar aparejada la clausura del establecimiento hasta seis meses¹⁹.

Quien la impone es el Delegado del Gobierno en la comunidad autónoma, competente para las graves y las leves por el artículo 32.1.c) de esa misma ley: el Ministerio del Interior gestiona SES.HOSPEDAJES y solo sanciona las infracciones muy graves, que este régimen no alcanza. La línea que separa el parte tardío del parte que nunca sale está en las sanciones por no enviar el parte de viajeros.

La Administración no sanciona de forma automática: abre expediente, comprueba y resuelve. Y lo hace con un reloj en marcha. El plazo máximo para notificar la resolución es el que fije la norma de cada procedimiento, y no puede pasar de seis meses salvo que una ley establezca uno mayor; cuando esa norma no fija ninguno, son tres meses. Si vence sin resolución notificada, el expediente sancionador caduca y se archiva: artículos 21 y 25.1.b) de la Ley 39/2015²⁰. Por eso los datos concretos desde el principio no son un detalle, acortan la fase de comprobación.

Si el propietario eres tú: cómo regularizar el alojamiento

Si has llegado hasta aquí porque eres tú quien alquila y temes estar fuera de la norma, regularizarte casi siempre sale mejor por iniciativa propia que esperando a un requerimiento. Son dos obligaciones distintas y ninguna sustituye a la otra:

• La licencia turística de tu comunidad. En casi todas es una declaración responsable gratuita en la sede electrónica, y tienes el paso a paso registro por registro en la guía de licencia turística por comunidades.
• El parte de viajeros. Una vez operas en regla, cada huésped genera una comunicación a SES.HOSPEDAJES en 24 horas; la guía de SES.HOSPEDAJES explica el circuito completo.

Preguntas frecuentes

¿Se puede denunciar un piso turístico ilegal de forma anónima? Denunciar un piso turístico ilegal de forma anónima no es posible por la vía administrativa formal: el artículo 62.2 de la Ley 39/2015 exige que la denuncia exprese la identidad de quien la presenta. Lo que sí ocurre es que la inspección puede actuar de oficio con información que le llegue sin denunciante identificado. Pero entonces nadie está obligado a abrir expediente: un aviso anónimo es una pista, no un procedimiento.

¿Denunciar un piso turístico me convierte en parte del procedimiento? Denunciar un piso turístico no te convierte en parte del procedimiento. El artículo 62.5 de la Ley 39/2015 dice que presentar una denuncia no confiere por sí sola la condición de interesado, así que lo normal es que no te informen de cómo acaba ni puedas recurrir la resolución. La única excepción es la denuncia que alega un perjuicio al patrimonio de la Administración, donde sí hay que notificarte si se abre o no el expediente.

¿De cuánto es la multa por alquilar un piso turístico sin licencia? La multa por alquilar un piso turístico sin licencia la fija el gobierno autonómico, y cada ley turística tiene su propia escala. Operar sin estar inscrito en el registro suele tipificarse como infracción grave, y las muy graves quedan para la reincidencia o la actividad clandestina sistemática. Las cuantías de los tres tramos, comunidad por comunidad, están en la guía de multas por alquilar sin licencia turística.

¿Cuánto tarda la Administración en resolver una denuncia por alquiler ilegal? La Administración tarda en resolver una denuncia por alquiler ilegal lo que fije la norma de cada procedimiento, sin pasar de seis meses salvo que una ley establezca un plazo mayor. Cuando esa norma no fija ninguno, el plazo es de tres meses. Si vence sin resolución notificada, el expediente sancionador caduca y se archiva.

¿Qué pruebas hacen falta para denunciar un piso turístico ilegal? Las pruebas que hacen falta para denunciar un piso turístico ilegal son las que permitan identificar el alojamiento y acreditar la actividad. Sirven la dirección exacta con piso y puerta, capturas del anuncio con su URL y su número de registro si lo muestra, fechas concretas de entradas y salidas de huéspedes, y cualquier comunicación previa con la propiedad o con la comunidad. Cuanto más concreto sea el relato, antes puede actuar la inspección.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Los canales, formularios y órganos competentes varían según el municipio y la comunidad autónoma: confirma siempre el trámite concreto con tu ayuntamiento y con la web de turismo de tu comunidad antes de presentar una denuncia.