Si en tu edificio hay un piso que se alquila por días sin licencia turística, tienes varias vías para denunciarlo, y no son excluyentes: el ayuntamiento, la inspección de turismo de tu comunidad autónoma, la propia comunidad de propietarios y la plataforma donde se anuncia. Aquí explicamos cada una con calma, qué pruebas conviene reunir y qué le puede pasar a quien opera sin registro.
Antes de nada, una aclaración: “ilegal” puede significar dos cosas distintas, y conviene tenerlas separadas porque se denuncian en sitios diferentes.
Qué significa exactamente “piso turístico ilegal”
Un alojamiento puede estar incumpliendo en dos planos que no tienen nada que ver entre sí:
- No tiene licencia turística. Opera sin estar inscrito en el registro turístico de su comunidad autónoma. Eso es una infracción de la ley turística autonómica, y la competencia para sancionarla es de la comunidad (y, en su parte urbanística, del ayuntamiento).
- No comunica los partes de viajeros. Aunque tenga licencia, puede no estar enviando los datos de sus huéspedes a SES.HOSPEDAJES como exige el Real Decreto 933/2021. Eso es competencia del Ministerio del Interior, y lo desarrollamos en las sanciones del RD 933/2021.
Como vecino, lo que normalmente percibes es lo primero: trasiego de gente con maletas, cajas de llaves en el portal, ruido, un anuncio en Airbnb o Booking. La falta de partes no se ve desde el rellano. Por eso la mayoría de denuncias vecinales se canalizan por la vía turística y urbanística, no por la del parte de viajeros.
Las cuatro vías para denunciar
No tienes que elegir solo una. Lo habitual y más eficaz es combinarlas.
1. El ayuntamiento (urbanismo y licencia de actividad)
El ayuntamiento es competente en lo urbanístico: si el uso turístico está permitido en esa finca, si hay licencia de actividad cuando se exige, y si la zona está saturada o tiene la actividad limitada. Muchos consistorios de ciudades con presión turística tienen una unidad o un canal específico para denunciar viviendas turísticas irregulares.
El trámite concreto (instancia general, formulario de denuncia urbanística, registro electrónico) varía mucho de un municipio a otro, así que conviene confirmarlo en la web de tu ayuntamiento o en su oficina de atención. No inventes un nombre de formulario: búscalo en la sede electrónica municipal.
2. La inspección de turismo de tu comunidad autónoma
La licencia turística es competencia autonómica. Cada comunidad tiene su registro y su servicio de inspección de turismo, que es quien puede comprobar si la vivienda está inscrita y, si no lo está, abrir expediente sancionador.
Casi todas las comunidades disponen de un canal de denuncias o reclamaciones en materia de turismo (en la consejería competente o en la web de turismo autonómica). De nuevo, el nombre exacto del trámite y del órgano cambia según el territorio, así que confírmalo en la web de turismo de tu comunidad. Si no sabes qué registro le corresponde a esa vivienda ni qué norma aplica, nuestra guía de licencia turística por comunidades te sitúa el registro y la ley de cada región.
3. La comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal
Si el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de vecinos tiene herramientas propias, al margen de la Administración.
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025), una nueva vivienda de uso turístico necesita el acuerdo favorable de 3/5 de los propietarios del edificio. Si esa actividad se inició sin el acuerdo exigido, o contraviene los estatutos de la comunidad, la junta puede actuar.
En la práctica, esto se traduce en tres pasos habituales:
- Llevar el asunto a la junta de propietarios y dejar constancia en acta.
- Requerir formalmente al propietario que cese la actividad (un burofax o requerimiento fehaciente del presidente o del administrador deja prueba).
- Si persiste, acudir a la vía judicial civil a través de la comunidad. Aquí entra el asesoramiento de un abogado y del administrador de fincas; no es un trámite que se resuelva solo con una denuncia administrativa.
Esta vía es independiente de la turística: una comunidad puede actuar por la LPH aunque la Administración no haya sancionado todavía.
4. La plataforma donde se anuncia
Airbnb, Booking y el resto exigen un número de registro válido para publicar un anuncio, y retiran los que no cumplen. Todas tienen un canal para reportar anuncios. Si el piso aparece sin número de registro, con un número que no corresponde o lo oculta, puedes reportarlo a la plataforma.
Es la vía más rápida para que el anuncio desaparezca, pero también la más limitada: la plataforma puede retirar la publicación, no sancionar. Para que haya consecuencias administrativas, sigue haciendo falta el ayuntamiento o la inspección autonómica.
Resumen: qué denuncia cada vía
| Vía | Competencia | Qué puede conseguir |
|---|---|---|
| Ayuntamiento | Urbanismo, licencia de actividad | Expediente, cese de actividad, sanción urbanística |
| Inspección de turismo (CCAA) | Licencia turística autonómica | Expediente sancionador por operar sin registro |
| Comunidad de propietarios (LPH) | Régimen interno del edificio | Requerimiento y, en su caso, acción judicial civil |
| Plataforma (Airbnb, Booking…) | Sus propias normas | Retirada del anuncio |
Qué pruebas conviene reunir
Una denuncia con datos concretos avanza mucho mejor que una queja genérica. Lo que suele ayudar:
- La dirección exacta y, si la conoces, la referencia catastral o el piso y la puerta.
- El anuncio: enlace, capturas con el precio por noche, las fotos y, sobre todo, si aparece o no un número de registro turístico.
- Fechas y hechos concretos: entradas y salidas de huéspedes, presencia de cajas de llaves, cartelería de check-in, incidencias de ruido con fecha y hora.
- Documentación de la comunidad: actas donde se haya tratado el tema, ausencia del acuerdo de 3/5, cláusulas de los estatutos que prohíban la actividad.
No hace falta que reúnas pruebas exhaustivas ni que entres en el piso: con la dirección y el anuncio, la inspección ya tiene por dónde empezar. Si denuncias ante la Administración, pregunta si admiten la denuncia con tus datos identificativos (lo habitual) y cómo se tramita el seguimiento.
Qué consecuencias afronta quien opera sin licencia
Operar sin la licencia turística autonómica no es una falta menor. Las multas las fija cada ley turística autonómica y, según la comunidad y la gravedad, llegan a seis cifras. Tienes el desglose comunidad por comunidad en alquilar sin licencia turística: multas por comunidad.
Además de la multa, suele haber consecuencias accesorias: retirada del anuncio por parte de las plataformas, orden de cese de la actividad y, en caso de reincidencia, agravamiento del tramo sancionador. Y si la vivienda sí tiene licencia pero no comunica los partes, se le suma la sanción del Ministerio del Interior, que va de los 100 € a importes mucho mayores según el RD 933/2021, como detallamos en las sanciones por no enviar el parte de viajeros.
Los plazos administrativos existen y cada denuncia se valora caso por caso. La Administración no sanciona de forma automática: abre expediente, comprueba y resuelve. Por eso aportar datos concretos desde el principio acelera el proceso.
¿Y si el propietario eres tú?
Si has llegado hasta aquí porque eres tú quien alquila y temes estar fuera de la norma, regularizarte casi siempre sale mejor por iniciativa propia que esperando a un requerimiento. Son dos obligaciones distintas. La licencia turística de tu comunidad: en casi todas es una declaración responsable gratuita en la sede electrónica, y tienes el paso a paso registro por registro en la guía de licencia turística por comunidades. Y el parte de viajeros: una vez operas en regla, cada huésped genera una comunicación a SES.HOSPEDAJES en 24 horas; empieza por la guía de SES.HOSPEDAJES para entender cómo funciona.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Los canales, formularios y órganos competentes varían según el municipio y la comunidad autónoma: confirma siempre el trámite concreto con tu ayuntamiento y con la web de turismo de tu comunidad antes de presentar una denuncia.
