VAU/1560/2025: qué queda del depósito tras la anulación (2026)

Conseguir el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) parecía el final del papeleo. No lo era: la Orden VAU/1560/2025 le colgó al número una obligación que volvía cada febrero, el depósito de arrendamientos de corta duración.

El modelo no llevaba multa aparejada. La consecuencia que preveía el real decreto era la retirada del número de registro, y sin número activo las plataformas no podían mantener el anuncio publicado¹.

Ese andamiaje ya no está en pie. El texto consolidado del Real Decreto 1312/2024 marca como anulados los artículos 5, 8, 9 y 10, es decir los que creaban el registro, regulaban la inscripción y obligaban a verificar el número². El número que las plataformas verifican hoy es el de tu registro turístico autonómico. Y el artículo 10 caído es el mismo que ordenaba el depósito, en su apartado 4.

Quedan por tanto dos preguntas: qué valor tiene lo que se presentó en febrero de 2026 y qué toca hacer en febrero de 2027.

Qué es el depósito de arrendamientos de corta duración

Era una declaración informativa anual creada por el Real Decreto 1312/2024 y desarrollada por la Orden VAU/1560/2025, publicada en el BOE el 31 de diciembre de 2025 con la referencia BOE-A-2025-27116³. Se presentaba ante el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, con la aplicación N2.

Toda la obligación cabía en un apartado del real decreto:

“Cada doce meses deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración aprobado por orden de la persona titular del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para cada categoría y tipo de arrendamiento, y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades descritas en el artículo 4.2.a) y que haya justificado el tipo de arrendamiento.”

No era un impuesto y no tenía nada que ver con la Agencia Tributaria. Su propósito era registral: crear un histórico de la actividad de arrendamiento de corta duración vinculado a la finca, en línea con el marco europeo de transparencia sobre alquileres turísticos (Reglamento UE 2024/1028)⁴.

Por qué la anulación del artículo 10 vacía la Orden VAU/1560/2025

La orden no tenía vida propia. Ella misma dice de dónde venía, en su parte expositiva y otra vez en su disposición final primera:

“Esta orden se dicta en ejercicio de la habilitación normativa contenida en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.”

El Supremo anuló ese artículo sin reservas ni salvedades, y con él la mayor parte del registro único:

“En concreto, se anulan los siguientes preceptos: artículo 1 (en cuanto hace referencia al desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos) artículo 2 apartados f), i) y j) (este último en lo relativo a los procedimientos de registro), artículo 5, artículo 6 (en lo relativo al procedimiento de registro único), artículo 8, artículo 9, artículo 10, artículo 12.b) y c), disp. adicional segunda, disposición final primera (en relación con los títulos que amparan la competencia para regular el procedimiento de registro único), y cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en otros apartados de este real decreto.”

El fallo desestima el recurso “en todo lo demás”, así que del real decreto sigue en pie lo que no toca el registro único²:

• El artículo 7, que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
• El artículo 11, sobre estadística oficial.
• Las letras a) y d) del artículo 12, que reparten competencias entre el Ministerio de Vivienda y las comunidades autónomas. Ninguno de los tres pide nada al arrendador: los datos de actividad que llegan a la ventanilla los transmiten las plataformas, no tú.

Dos hechos conviven ahora en el BOE y conviene leerlos juntos. El artículo 10.4 figura anulado en el texto consolidado del real decreto. La Orden VAU/1560/2025, en cambio, sigue publicada con su última actualización de 31 de diciembre de 2025, sin nota de anulación ni de derogación⁶. Nuestra lectura es que un modelo sin habilitación y sin número de registro contra el que declarar no es exigible. El estado de cada norma se lee en su propia ficha del BOE.

Quién tenía que presentar el depósito de arrendamientos

Estaba obligado todo titular o gestor de una unidad con NRUA concedido, aunque no hubiera tenido actividad durante el año. Si el alojamiento estuvo cerrado, la declaración se presentaba igualmente marcando la opción “sin actividad”.

El real decreto no tipificaba de forma expresa la falta de presentación. Ordenaba la retirada del número “por incumplimiento de los requisitos de acceso al Registro” y, esta vez sí de forma expresa, cuando del modelo resultaba que el número se había usado para un fin distinto del declarado¹. Nuestra lectura es que un depósito no presentado caía en el primer supuesto.

Podía presentarlo el propietario registral o quien acreditara la gestión del inmueble. Y se presentaba un modelo por inmueble, no uno por cartera.

Qué datos se declaraban en el depósito anual

El modelo se organizaba en tres bloques:

• Datos del presentante: identificación de quien presenta el informe.
• Datos de la finca: referencia registral (CRU) del inmueble.
• Detalle de actividad: una línea por cada estancia del año natural anterior.

Por cada estancia había que informar³:

Los datos se introducían manualmente o importando un fichero CSV con el formato exacto que exigía N2.

Cuándo se presentaba el depósito: la ventana de febrero

La orden fijaba una sola ventana al año, y la cerraba con una precisión que importa a quien gestiona varios pisos:

“La presentación del modelo informativo de arrendamientos de corta duración se realizará durante el mes de febrero de cada año, con la información de los arrendamientos constituidos en el año anterior. Se presentará un modelo informativo por finca, buque, embarcación o artefacto naval.”

En 2026, el único año en que el depósito llegó a presentarse, el 28 de febrero cayó en sábado. El último día para presentar fue por tanto el lunes 2 de marzo, porque un plazo que termina en día inhábil se prorroga al primer día hábil siguiente⁷.

El calendario que dibujaba la orden era este:

Solo se cumplió la primera fila. Esa la fijaba la disposición transitoria única de la orden, que reservaba febrero de 2026 para la información de 2025³. Los ejercicios 2027 y 2028 se quedaron sin el apartado que los sostenía.

El trámite en la app N2 del Registro de la Propiedad

La herramienta oficial era la aplicación N2, de descarga gratuita desde la Sede Electrónica de los Registradores. El trámite tenía cuatro pasos:

1. Descargar e instalar N2 (disponible para Windows; versión Mac/Linux publicada a partir de febrero de 2026).
2. Crear el depósito con el ejercicio, el NRUA, los datos del presentante y el CRU de la finca.
3. Cargar los datos, reserva a reserva o importando el CSV.
4. Generar el fichero XBRL y presentarlo con certificado digital, o en papel en el Registro.

El formato del CSV era estricto: separador punto y coma, fechas DD/MM/AAAA, orden de columnas fijo. Cualquier desviación devolvía error en la validación de N2.

Subsanación: si ya pasó el plazo del 2 de marzo de 2026

Si no presentaste a tiempo, la consecuencia prevista era la retirada del NRUA. Anulados en junio de 2026 los artículos que creaban ese registro², esa retirada ha perdido casi todo su efecto práctico: el número que las plataformas verifican es el autonómico. Aun así, conviene dejar el expediente ordenado.

• Pregunta en tu Registro de la Propiedad si la retirada de tu número llegó a tramitarse.
• Comprueba el estado del NRUA donde vive el número, es decir en tu Registro de la Propiedad o en la sede electrónica de los registradores. El registro turístico de tu comunidad es otro trámite y no informa del NRUA.
• Guarda la resolución, si la hubo: es la base de cualquier reclamación futura de aranceles.

Sobre esos aranceles conviene precisar qué se pagó y qué no. Presentar el depósito no tenía coste propio, porque la Orden VAU/1560/2025 aprueba el modelo y no fija arancel alguno³. Lo que sí se pagó, una vez por unidad, fueron los 27 euros por solicitud de número, impuestos y retenciones no incluidos, que el Colegio de Registradores publicó como precio de obtener el NRUA⁸.

Depósito, Modelo 238 y parte de viajeros no son lo mismo

Los gestores de alojamientos turísticos en España tenían tres obligaciones de datos que se solapaban en el calendario y eran completamente independientes entre sí:

De las tres solo quedan dos vivas. La tercera fila perdió su base legal con la anulación del artículo 10, y las otras dos siguen exactamente igual que antes de la sentencia.

Una aclaración sobre la primera fila, porque casi siempre se cuenta a medias: el plazo del parte no tiene un momento de arranque, tiene dos, y cada uno abre sus propias 24 horas.

“Esta comunicación se realizará de manera inmediata, y en todo caso en un plazo no superior a 24 horas, respectivamente, a partir de los siguientes momentos: a) Al realizar la reserva o la formalización del contrato o, en su caso, su anulación. b) Al inicio de los servicios contratados.”

En una reserva tomada con meses de antelación el primer momento cae muchísimo antes del check-in, así que contar solo desde la entrada deja el expediente fuera de plazo desde el día de la reserva. La anulación también dispara el reloj.

Una aclaración sobre la fila de en medio, porque cambió y se sigue contando mal: el Modelo 179 ya no existe. La Agencia Tributaria suprimió esa obligación a partir del ejercicio 2024 y la sustituyó por el Modelo 238, que presentan los operadores de plataformas (Airbnb, Booking) y no los anfitriones. Si alguien te dice que tienes que presentar el 179, te está hablando de un modelo derogado.

El depósito de arrendamientos, por su parte, no incluía datos personales de los huéspedes. Informaba de actividad agregada: fechas, finalidad y número de ocupantes. Nunca sustituyó a los partes de viajeros de SES.

Qué datos de RegistroViajero cubrían el depósito

Cada reserva que gestionas con RegistroViajero ya recoge las fechas de entrada y salida y el número de huéspedes, que son los mismos campos que exigía el depósito. Si la obligación se reactiva en alguna forma, el histórico de estancias del año estaría en tu cuenta, sin reconstruirlo a mano desde correos o calendarios externos.

El NRUA y la finalidad (código 1–5) eran los únicos campos que había que añadir a mano, porque dependen de la naturaleza de cada reserva y no del parte de viajeros. La mayoría de alojamientos turísticos declaraban finalidad 1 (vacacional/turístico) en todas sus estancias.

Qué conservar cada año tras la anulación del NRUA

El depósito nació como obligación recurrente y duró un solo febrero. Que vuelva exige una norma nueva, con su habilitación y su registro detrás, y eso no está publicado en el BOE a día de hoy.

Mientras tanto, el trabajo útil es el mismo que ya te pide el check-in digital del RD 933/2021. Llevar un registro limpio de reservas durante todo el año, con fechas exactas de entrada y salida y el número real de huéspedes. Con eso cubierto, cualquier declaración futura de estancias se resuelve exportando y formateando, no reconstruyendo el año a mano.